Договор купли продажи квартиры по ипотеке - особенности оформления

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: правила составления, этапы сделки

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке — это соглашение, в котором указывается, что недвижимость приобретается на заемные средства от банка. Документ составляется самостоятельно или по образцу, предложенному кредитной организацией. Прежде чем получить кредит, банк должен ознакомиться с предварительным договором. После одобрения соглашения банковским учреждением квартиру можно продавать.

подписание договора

Список документов для оформления ипотеки

Для оформления ипотеки нужно предоставить такие документы:

  • паспорт с отметкой регистрации;
  • водительское удостоверение;
  • СНИЛС;
  • справка о платежеспособности заемщика;
  • документы на приобретаемый объект недвижимости. Нужна схема и характеристика помещения, паспорт продавца (если это вторичное жилье). Требуются сведения из Единого государственного реестра недвижимости об отсутствии обременений;
  • документы по предоставляемому залогу на уже имеющееся жилье. Нужна выписка из ЕГРН (актуальна в течение месяца) и отчет оценочной комиссии (срок действия 60 дней). Также требуется техпаспорт и справка о том, что в квартире никто не зарегистрирован. Дополнительно предоставляется заверенное у нотариуса согласие второго супруга;
  • расписки, которые подтверждают уплату первоначального взноса.

документы

Заключение договора

Покупка жилья в ипотеку предусматривает залог в отношении данного жилого помещения. При этом заключают два самостоятельных соглашения:

  • кредитный договор с банком;
  • ДКП между продавцом и покупателем, где указано условие, что объект приобретается в ипотеку.

Банковская организация информирует заемщика о предоставлении, использовании и возврате ипотечного кредита. В документе указываются такие данные:

  • полная стоимость займа в процентном и денежном выражении;
  • примерный размер ежемесячных выплат, который рассчитывается из суммы всех осуществленных заемщиком платежей.

Обычно эти цифры располагаются на первой странице ипотечного договора в правом верхнем углу.

Помимо этого, на первой странице документа размещается информация о том, что заемщик вправе обратиться к банку с требованием:

  • уменьшить размер выплат;
  • приостановить исполнение обязательств по ипотеке на определенный период – льготный срок.

В договоре прописываются условия – сумма, период погашения, процентная ставка, размер и периодичность выплат. Также указывается ответственность, способы исполнения обязательств за нарушение условий договора.

Штрафные санкции предъявляются к заемщику в том случае, если он ненадлежащим образом исполняет обязанности по уплате процентов и возврату денежных средств. Однако штрафы не могут быть больше, чем:

  • ставка рефинансирования, равная 4,5%, если по условиям договора за нарушение условий начисляются проценты;
  • 0,06% от суммы долга за каждый день просрочки, если в условиях договора не предусмотрено начисление процентов.

ДКП в отдельных случаях предусматривает безакцептное списание суммы долга со счета, который был открыт для пользования кредитом.

Кредитору запрещено взимать денежные средства за такие услуги:

  • за исполнение обязанностей, которые возложены на него законодательством;
  • за предоставление услуг, которые не создают отдельные преимущества для заемщиков;
  • за проведение операционных действий в отношение банковского счета покупателя недвижимости.

договор

Этапы сделки

Купля-продажа недвижимости с привлечением займа проводится при участии покупателя (заемщика), продавца и кредитного учреждения, одобрившего ипотеку.

Первый этап — подписание ипотечного договора заемщиком и банковской организацией. Покупка жилья в ипотеку может быть зарегистрирована с составлением закладной, удостоверяющей право кредитора на исполнение долговых обязательств. Также может использоваться залоговое имущество, если заемщик не вернет кредит в установленный в договоре срок. Купить недвижимость можно без составления закладной, поскольку ипотечный договор является основанием для наложения обременения.

На данном этапе стороны подписывают документы на страхование жизни и здоровья заемщика и имущества. Подписывается договор поручительства, если это предусмотрено в условиях кредитования.

Второй этап — подписание ДКП недвижимости и передача продавцу первоначального взноса. Передать деньги можно разными способами:

  • перевести на расчетный счет;
  • наличными;
  • заложить в индивидуальный банковский сейф или ячейку;
  • положить на аккредитив.

Важно! Забрать средства продавец сможет только после регистрации права собственности заемщика на покупаемое жилье.

Третий этап — подписание акта приема-передачи. Это означает, что квартира осмотрена и принята покупателем. Сделка состоялась, обязательства между заинтересованными сторонами выполнены.

договор

Особенности покупки и продажи недвижимости с обременением

Продать квартиру, находящуюся в залоге, по которой ипотечный кредит полностью не выплачен, можно только с согласия банка. В первую очередь, стоит обратить внимание на сумму, которую осталось выплатить. Банк может выдвинуть требование — продажа квартиры возможна в том случае, если первоначальный собственник ипотеки заплатит половину долга.

Участниками сделки подписывается соглашение, чтобы снять обременение ипотекой, и покупатель выплачивает оставшуюся сумму задолженности. Данное соглашение необходимо заверить нотариально. После получения документов об уплате ипотечного кредита стороны заключают стандартный ДКП.

Если жилье приобретается в ипотеку, после регистрации сделки продавец получает деньги на расчетный счет или банковскую ячейку. Ипотека покупателя должна быть оформлена в том банке, в котором оформлен кредит продавца.

Есть возможность переоформления ипотечного займа на покупателя недвижимости. Хотя, если он имеет плохую кредитную историю и у него низкий уровень дохода, банк может отказать в переоформлении.

залог

Государственная регистрация прав и обременений

Договор купли-продажи, который предусматривает оформление ипотеки, необязательно подвергать нотариальному удостоверению. Это можно сделать по соглашению заинтересованных сторон или добровольно.

Вот основные сделки, которые подлежат обязательному нотариальному заверению:

  • связаны с доверительным управлением, когда речь идет о распоряжении недвижимым имуществом при опеке;
  • если отчуждаемая недвижимость принадлежит лицу, не достигшему совершеннолетия (18 лет), или взрослому человеку, ограниченному в дееспособности;
  • если заявления и документы отправляются почтовым предприятием;
  • при отчуждении (продажи, дарения) долей на общее недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками своих долей в рамках одной сделки.

Если договор купли-продажи с использованием кредитных средств не подлежит нотариальному удостоверению, переход прав собственности, как и сама ипотека, должны быть зарегистрированы в порядке, установленном законодательством РФ. Регистрация ипотечного кредита на жилое помещение производится в ускоренном режиме – в течение 5 рабочих дней со дня подачи документов в Единый государственный реестр и в течение 7 дней после подачи документов в МФЦ. Нотариально удостоверенный договор регистрируется от 3 до 5 дней.

Чтобы зарегистрировать ипотечный кредит в государственном органе, необходимо предоставить:

  • заявления залогодержателя, залогодателя;
  • паспортные данные участников сделки;
  • сведения о кредиторе;
  • ДКП;
  • кредитный договор;
  • закладная, документы, указанные в ней в качестве приложения.

Дополнительный список документов для заключения сделки

  • свидетельство о смерти супруга, если он умер;
  • прежний ДКП;
  • справка, подтверждающая дееспособность продавца, если он пожилой человек, инвалид, подозрительно неуравновешенное лицо. Известны случаи, когда квартира была возвращена в судебном порядке владельцу или его родственнику по причине недееспособности. Например, бабушки в неадекватном состоянии, не отдающие отчет своим действиям, продают совершенно посторонним людям свою жилую площадь по низкой цене.

Покупатели отдают предпочтение продавцам, у которых готовы документы, поскольку это в разы сокращает процедуру оформления сделки.

Важно! Государственная регистрация права собственности облагается госпошлиной.

росреестр

Особенности недвижимого имущества

Залог – это имущество, которое гарантирует погашение заемщиком обязательств по кредиту.

Предмет ипотеки, передаваемый в залог — это недвижимое имущество (квартира, индивидуальный жилой дом или часть квартиры, дома с одной или несколькими изолированными комнатами).

Оформляя ипотеку на жилье в многоквартирном жилом доме, необходимо знать и помнить, что заложенным считается не только жилое помещение, но и доля в праве общей собственности на дом. Важную роль играет оценка недвижимости независимой оценочной комиссией. Стоимость покупаемого объекта недвижимости не должна быть заниженной.

Залоговое имущество подлежит обязательному страхованию. В соответствии с законом, жизнь и трудоспособность заемщика должны быть застрахованы по его желанию. Если в кредитном договоре указано, что заемщик обязан застраховать себя (без этого он не сможет получить кредит), то это грубое нарушение договора со стороны банка. Банк не может навязать клиенту обязательное страхование в выбранной фирме. С другой стороны, если клиент не будет застрахован, процентная ставка по кредиту будет более высокой.

Банк имеет право застраховать заложенный предмет ипотеки без согласия залогодателя и потребовать от него оплаты за понесенные расходы.

Передача имущества в ипотеку

Иногда требуется письменное согласие всех собственников, например, когда имущество является общей собственностью. Разрешение супруга/супруги должно быть заверено в нотариальной конторе.

Сделка должна быть согласована с органами опеки и попечительства, если объект недвижимости находится в собственности:

  • несовершеннолетнего гражданина;
  • ограниченного в дееспособности лица;
  • недееспособного лица, которое нуждается в опеке.

залог

Обременение права на недвижимость

Понятие «обременение права на недвижимость» предполагает ограничение собственника правом пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Данная процедура носит как добровольный, так и принудительный характер. Если недвижимость находится в залоге у банка – это добровольное обременение, если на имущество наложен арест – принудительное.

Приобретая квартиру в ипотеку, необходимо удостовериться, что на ней нет обременения. Хотя при наличии обременения сделка может и состояться, но процедура в этом случае будет более длительной и сложной. Если покупатель не хочет рисковать, он может отказаться от сделки и найти другой способ, без обременения.

Залогодатель имеет право пользоваться имуществом, которое передается в ипотеку, в соответствии с назначением. Можно жить в квартире, ремонтировать ее, получать доходы от ее реализации.

Если залогодатель решит сдавать жилье в аренду, захочет подарить, продать или обменять, решение придется согласовать с кредитором. Согласие залогодержателя требуется в таких случаях:

  • заложенная недвижимость сдается на длительный промежуток времени, значительно превышающий срок обязательств по ипотеке;
  • имущество будет использоваться не по назначению.

В других ситуациях согласие кредитора обязательно, если это указано в ипотечном договоре или федеральном законе.

Договора на аренду жилого помещения, которые были заключены до возникновения ипотечных обязательств или при согласовании с залогодержателем, сохраняют силу.

обременение

Как снять обременение

Любые обременения снимаются после того, как прекращаются обязательства по кредиту. Данный факт регистрируется бесплатно в Росреестре в течение 3-х дней. Для этого в регистрационный орган необходимо представить заявление.

Если выдавалась закладная, то заявление пишется ее владельцем. Иногда залогодатель и законный владелец подают совместное заявление, одновременно представляя документарную закладную или выписку по счету депо.

Заемщик может подать заявление и одновременно представить закладную, которая содержит информацию об исполнении ипотечного обязательства в полном объеме. В данной документации должно быть указано, что ипотека выплачена полностью, поставлены дата и подпись владельца закладной, заверенные печатью.

В том случае, если закладная не была выдана, залогодержатель и залогодатель должны предоставить совместное заявление. Регистрационная запись по кредиту погашается в течение 3 рабочих дней, после чего закладная аннулируется. Данная процедура абсолютно бесплатная.

росреестр

Взыскание на заложенное имущество

Залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество, если должник ненадлежащим образом исполняет свои кредитные обязательства. Другое название процедуры – реализация заложенного имущества.

Если заемщик допустил просрочку платежа, банк начинает процедуру взыскания на заложенное имущество, то есть получает с него сумму, которая не была вовремя выплачена. Результатом данного обращения может стать выселение граждан из ипотечного жилья, поскольку их право на пользование данной недвижимостью прекращается.

Реализовать ипотеку банк может двумя способами:

  • в судебном порядке, продав имущество должника с публичных торгов;
  • во внесудебном порядке.

Организация реализации заложенного имущества лежит на Федеральной службе судебных приставов. Соответствующие органы должны известить должника за 10-30 дней о предстоящих торгах, указав дату, место проведения, наименование, начальную стоимость продаваемого имущества.

Покупатель выставленного на торги имущества вносит задаток, не превышающий 5% от начальной цены. Выигрывает тот, кто предложит наибольшую цену. По окончании торгов участники подписывают протокол с результатом торгов. В течение 5 дней выигравший торги вносит на счет организатора покупную сумму.

В суде заемщик имеет больше шансов отстоять свое жилье и убедить кредитора, что он не нарушал условия договора. Уважительные причины позволяют отсрочить реализацию кредита на год. Если за это время должник выполнит требования банка в полном объеме, суд может отменить наложение взыскания.

Похожие публикации