Федеральный закон об ипотеке №102-ФЗ

Подробности и нюансы нового федерального закона об ипотеке

Ипотека – это современный и популярный кредитный продукт, который пользуется особым спросом у российских граждан. Регулирует данный вопрос «Закон об ипотеке» 102-ФЗ, принятый в 1998 году. В текст закона было внесено очень много изменений. Последнее изменение в фз об ипотеке было внесено в декабре 2017 года.

закон об ипотеке

Содержание

Какими еще законодательными актами регулируется процесс взятия квартиры в ипотеку

Действительно процесс взятия ипотеки становится очень популярным у населения, поэтому каждый человек стремится заранее изучить описанный выше федеральный закон. Но не только закон 102-ФЗ регулирует процесс взятия квартиры в ипотеку. Он лишь рассказывает про самую суть данного процесса.

Помимо него процесс взятия квартиры в ипотеку регулируют следующие законодательные акты:

  • ФЗ-188. Он рассказывает о процессе пользования и управления жилым помещением.
  • ФЗ-122. Данный закон рассказывает о необходимости регистрировать все сделки, связанные с недвижимыми объектами.
  • ФЗ-51. Рассказывает об особенностях взятия различных кредитов населением.
  • ФЗ-218. Данный закон рассказывает все про кредитные истории.
  • В данном законодательном акте говорится об особенностях взятия военной ипотеки.
  • Данный закон рассказывает о программе «Молодая семья».
  • В данном разделе говорится о том, кто и какую ответственность будет нести за совершение гражданином противоправных действий.

Что говорится в законе 102

Данный законодательный акт состоит из нескольких частей. Для лучшего его понимания стоит изучить все пункты.

дом на фоне процентов

Несколько слов об основных пунктах закона

Первая глава федерального закона об ипотеке и залоге недвижимости разделена на 7 основных статей.

В 1 п. ст1 нового закона об ипотеке говорится об основаниях формирования ипотеки, особенностях ее регулирования. В основном тут говорится о том, что залоговое имущество – это обеспечение по ипотечному договору, которое в обязательном порядке остается у владельца, т.е. финансовое заведение им пользоваться не может. Причем по закону предоставить свое имущество в залог может как сам заявитель, так и иное стороннее лицо. Делается это по заранее оформленной доверенности.

Во второй статье закона говорится об возникающих между сторонами обязательствах. В данной части закона все просто и понятно, поэтому много рассказывать о нем нет смысла.

В третьей главе закона говорится об ипотечных требованиях. В ней рассказывают о том, что после передачи недвижимого объекта в залог финансовому заведению, заявитель вправе получить за него некоторую сумму денежных средств. Обычно она соответствует стоимости жилья или намного меньше этой стоимости.

В четвертой статье закона говорится о том, что финансовое заведение может нести ответственность за содержание жилья вместо владельца, но эти расходы ему должны быть компенсированы за счет переданного имущества.

В пятой статье закона говорится о том, какие недвижимые объекты можно предоставлять финансовому заведению в залог.

Это могут быть:

  • Земельные участки определенного размера, учитывающие свое целевое использование. Если в залог предоставляется земля на муниципальном или федеральном уровне, то перед сдачей ее финансовому заведению заявителю нужно получить разрешение из соответствующих органов.
  • Недвижимые объекты любой формы. Также сюда входят недвижимые объекты, предназначенные для решения производственных задач коммерческой деятельности.
  • Жилые дома, квартиры.
  • Изолированные части жилья. Это может быть одна, две комнаты.
  • Дачные участки, гаражи, садовые строения.
  • Транспортные средства, предназначенные для передвижения по воздуху, воде.
  • Незавершенные строительные объекты, но важно соблюдать дополнительные условия в отношении земли застройщика.
  • Права аренды. Но важно заранее получить согласие от арендодателя.
  • Права долевого участия в строительстве.

изучение документов

В шестой статье закона говорится о праве передачи недвижимого объекта в залог финансовому заведению. Здесь рассказывается об особенностях проведениях данной операции, ее ограничениях.

Седьмая глава закона рассказывает о процессе передачи недвижимого объекта в залог финансовому заведению. Также здесь говорится о том, как передается банку недвижимый объект, владельцами которого являются несколько владельцев.

Помните: в данной ситуации заявителю обязательно требуется оформить согласие на продажу от каждого владельца. Если объект находится в общей долевой собственности, его части можно разделить и поделить между владельцами, то разрешение от всех владельцев на продажу получать не нужно. Также, долю в недвижимом объекте финансовое заведение в качестве залога оформляет крайне неохотно.

Такое жильё трудно продать. Вначале владелец части должен предложить ее иным владельцам. Но в качестве дополнительного обеспечения часть могут принять. Но здесь все зависит от условий соглашения, финансового положения заявителя. Но если гражданин может спокойно расплатиться с финансовым заведением, то последнее вправе пойти на уступки.

Как правильно заключить договорное соглашение

Во второй главе закона говорится о порядке заключения ипотечного договора.

В данной части рассказывается о базовых элементах соглашения, требованиях, правилах, которые нужно соблюдать.

В отдельную категорию здесь вынесены приложения, особенности их присоединения к договорному соглашению.

В основном в данном разделе рассказывается об особенностях регистрации договорного соглашения, реализациях прав, обязанностей сторон.

рукопожатие

Особенности оформления закладной

В третьей главе закона говорится об особенностях составления закладной. Обычно она лишь прилагается к ипотечному договору. Но в законе о данном документе говорится в отдельной его части. Чаще всего информация, находящаяся здесь, просто скопирована из других частей закона.

Как проводится государственная регистрация кредитного договора

В четвертой главе закона говорится о процессе государственной регистрации ипотечного договора.

Здесь говорится:

  • о самой процедуре;
  • об особенностях изменения, удаления данных, стоимости услуги.

В настоящее время статьи 21, 27, 28 уже утратили свою законную силу, поэтому ссылаться на них, изучать их не стоит.

Как обеспечивается сохранность переданного жилья

В пятой главе закона говорится о том:

  1. Как собственник может пользоваться переданным недвижимым объектом.
  2. Кто должен ремонтировать, содержать недвижимый объект. Обычно за этим следит залогодатель. Если же он не выполняет свои требования по ипотеке, то в силу закона финансовое заведение вправе досрочно закрыть кредитный договор, принудить заемщика провести быстрое погашение займа.
  3. Как и кто должен быть застрахован недвижимый объект. Обычно объекты страхуют сами собственники. Причем застраховать он его обязан на сумму, соответствующую сумме задолженности. Некоторые финансовые заведения требуют от владельца имущества застраховать свою жизнь, но делать это не обязательно. Если владелец жилья не выполняет свои требования, то финансовое заведение также вправе досрочно расторгнуть договорное соглашение.
  4. Какие действия нужно предпринять для того, чтобы защитить жильё от действий третьих лиц, стихийных бедствий, иных неприятностей.
  5. Что финансовое заведение вправе в любое удобное для него время проверить заложенный недвижимый объект.
  6. Какие права есть у финансового заведения для обеспечения своих интересов.
  7. С какими последствиями могут столкнуться владельцы, финансовое заведение при утрате, потере жилья, несвоевременном погашение ипотеки в силу закона.

ключ в домик

Помните: любые ограничения, зафиксированные в договоре, рассказывающие о порядке пользования жильем, являются ничтожными. Собственник вправе пользоваться недвижимым объектом, получать прибыль. Например, он может сдать его в аренду.

Как происходит переход права на жилье

Об этом рассказывает шестая глава данного закона. В ней рассказывается о процессе перехода права на залоговое жилье. Здесь говорится о последствиях, с которыми могут столкнуться владельцы при совершении данных действий. Также здесь говорится о применении принудительного перехода прав на жилье с последующей передачей его в счет погашения задолженности.

Как происходит оформление последующего ипотечного договора

В седьмой главе содержится информация о том, как оставить жилье в качестве залога по нескольким ипотечным договорным соглашениям.

В данном разделе говорится:

  • Об особенностях, очередности взыскания долга с должника. В целом этот вопрос регламентируется ст. 54 нового закона об ипотеке. Сейчас на сайте можно изучить ст.54 даже с комментариями.
  • О вариантах оформления ипотечного договора, который в последствии можно признать недействительным. В основном здесь говорится о том, как оформить в залог жилье, которое уже находится в залоге у финансового заведения в обход всех запретов.

оформление документов

Как осуществляется переуступка прав

В силу уже действующего закона финансовое заведение имеет право и возможность уступить свои права на залоговое жилье только при условии, что данное действие не запрещено самим договором. Причем обязательство оплачивать долг может быть передано должником, а может и не быть передано. Это стороны обсуждают отдельно.

Помимо этого, по договору можно передать право на закладную. Но важно заранее все обсудить, вписать в бланк нового собственника.

Как оформить обращение на взыскание жилья

По закону если должник не выполняет свои обязательства или нарушает все договоренности, зафиксированные в договоре, то финансовое заведение вправе:

  • подать на должника иск в суд;
  • отобрать залоговое имущество, продать его, возместить свои расходы, вернуть долг.

В силу закона помните, что не всегда стоимость жилья полностью дает погасить ипотеку, а если погашение было не полным, то финансовое заведение вправе потребовать от заемщика выплатить остаток.

Как реализовать залоговое жильё

Помните: если финансовое заведение решило реализовать жилье владельца, то сделать это можно как с его разрешением, так и без него. Это правило регламентируется фз об ипотечном кредитовании или ипотеке п.5 ст.61.

Также в ст.61 говорится о том, что если залоговое жилье продается:

  • с разрешения собственника, то он вправе вместе с финансовым заведением продать жилье по цене, которая устраивает обе стороны;
  • без разрешения собственника, то вначале жилье выставляют на торги. Финансовое заведение вначале устраивает аукцион, указывает минимальную стоимость жилья. И если покупателя за все время аукциона не нашлось, то цена на жилье снижается.

Как оформить ипотечный договор на землю

Земля передается в залог финансовому заведению только в том случае, если на ней нет никаких ограничений. А еще законодательство об ипотеке дает право передать право на аренду земли. Но передать его в аренду можно только на срок действия арендного договора и при согласии арендодателя. Если согласия нет, то оформить ипотеку на землю нельзя.

Помните: если в залоге у финансового заведения остается жилой дом, то его передают вместе с земельным участком.

дом на земле

Оформляем договор на предприятие

Если в залоге у финансового заведения остается офис, промышленный комплекс, цех, склад или иной объект, который принадлежит юрлицу, то земельный участок, на котором оно находится, также передается в залог.

Помните: если юрлицо не оформило землю в собственность, пользуется им по договору аренды, то в залог передается право аренды. Причем новый собственник получает те же права на землю, что и прошлый владелец.

Особенности оформления ипотечного договора на жилой дом, квартиру

В ст.77 именно федерального закона об ипотеке и залоге недвижимости говорится о том, что владелец жилого дома или квартиры вправе передать ее в залог финансовому заведению.

Согласно ст.77 фз об ипотеке недвижимость остается у финансового заведения только в том случае, если на ней нет ограничений по ранее оформленному кредиту. И это правило также регламентируется в статье 77 фз об ипотеке.

К примеру, передать в залог финансовому заведению нельзя квартиру, владельцем которой является инвалид или несовершеннолетнее лицо. Вначале заявитель должен получить разрешение на передачу жилья в залог от органов опеки и попечительства.

Помните: передать в залог можно часть жилого помещения, если она выделена в натуре. Но муниципальные и государственные, т.е. неприватизированные помещения передавать в залог финансовому заведению нельзя.

Что говорится в заключительных положениях закона

Закон 102-ФЗ об ипотеке на имущество и недвижимость, находящуюся в залоге, вступил в свою законную силу в момент его принятия. Изменения также вступают в силу после их принятия.

Все пункты закона, внесенные изменения действуют только по договорам, заключенным уже после их принятия.

Таким образом, если ипотечный договор был заключен по всем правилам, актуальным на 2015 год, то его переделывать не требуется, т.к. он, итак, соответствует всем введенным изменениям.

ключ на монетах

Какие изменения были внесены в закон в 2017-2018 году

В 2017-2018 году закон об ипотеке претерпел множество изменений. Рассмотрим закон об ипотеке именно с последними изменениями более подробно:

  1. Первые изменения коснулись порядка оформления ипотечного договора вместе с договором-купли продажи. Благодаря чему кредит заемщикам стало получать намного проще. Дополнительно в закон была внесена новая статья, касающаяся внедрения программы реновации в Москве.
  2. 25 ноября 2017 года был принят ФЗ №328. По нему граждане получили возможность оформлять ипотечный договор даже в том случае, если залог у них возник по другим документам.

Также изменения были внесены и в ст.4 закона об ипотеке. В ней теперь четко обозначен список лиц, который будет нести расходы за все процедуры.

Например, в новой редакции закона об ипотеке говорится о том, что заявитель не вправе передавать в залог финансовому заведению космические объекты.

Новые изменения были внесены и в ст.6. действующего закона об ипотеке. Здесь четко обозначены недвижимые объекты, которые можно передавать в залог финансовому заведению.

А еще изменения были внесены и в ст.9. Они помогают пользователю лучше разобраться во всех правилах, изменениях к ним.

О чем гласит новый закон

В настоящее время действует новый федеральный закон об ипотечном кредитовании, который правительство РФ не планирует отменять. Он эффективно работает и выполняет все свои функции. Но сейчас планируется то, что в закон ФЗ-102 все-таки будут внесены изменения.

Например, уже 1 июля 2018 года в силу вступят новые законы, касающиеся порядка оформления закладной. Это ускорит процесс оформления документов, т.к. большая часть опций будет доступна через сайт «Госуслуги».

Подытожим: закон об ипотеке – это действительно полезный документ, который поможет заемщикам разобраться в ипотечном кредитовании, грамотно оформить ипотечный договор.

Похожие публикации