Ипотечные облигации: ценные бумаги как способ заработка

Что такое ипотечные облигации и как на них зарабатывать

Совсем недавно для вкладчиков Российской Федерации стал доступен новый инструмент инвестиций – ипотечные облигации. Такими ценными бумагами легко пользоваться, и они создают неплохую прибыль. Разберем плюсы и минусы данного вида капиталовложений.

ипотечные облигации

История ипотеки

Ипотечные кредиты возникли сравнительно недавно. Но развитие ипотечного рынка имеет обширную историю. Впервые аналоги подобных отношений возникли в Древней Греции. Именно тогда появилось слово ипотека, означающее «залог» или «заклад». Если обратиться к истории двадцатого века, то рынок кредитования 1920-х годов представлял собой выдачу займов величиной не более половины стоимости недвижимого имущества. Срок их предоставления был не более пяти лет. То есть если здание стоило 30000 долларов, то банк вручал 15000 долларов.

Но проценты не включались в общую сумму долговых обязательств. А это означало, что в итоге заемщик выплачивал намного больше, чем половина стоимости. Кредитные ставки были огромными и клиенты брали новые займы, чтобы погасить предыдущий. Это было возможно, так как ставки были разными. К тому же стоимость недвижимости со временем увеличивалась.

Однако в результате кризиса 1929 года многие люди лишились средств из-за безработицы. И недвижимость резко упала в цене, поэтому и кредитные ставки снизились и срок погашения тоже.

В США ставка по ипотеке была фиксированная, впрочем, как и в России. Но такое положение вещей существует не во всех странах. Например, в Канаде и Германии она плавающая.

И в итоге банки пришли к выпуску ценных бумаг, или перепродаже долга. Это называется секьюритизация. Впервые самый высокий скачок спроса на облигации возник в 1980-е года. Их распространением занимались банки, специализирующиеся в области инвестиций, например, Salomon Brothers.

Что представляют собой ипотечные ценные бумаги

Это документы, которые фиксируют долговое обязательство перед банком. Они обеспечиваются периодическими выплатами от физических лиц в счет погашения пассива по ипотеке. В ипотечные ценные бумаги можно размещать свои средства, получая тем самым более высокую доходность, чем по депозиту.

облигации

Зачем выпускают ипотечные облигации в России

Схема работы довольно простая. Банк выдают кредит гражданину. Одновременно он выпускает ипотечные ценные бумаги на эту же сумму. Далее он продает их на торгах, получая финансы, которые предоставляет по следующему кредитному договору. А приобретатель получает облигации с ипотечным покрытием с высокой доходностью. Такая схема помогает банкам оставаться при деньгах и повышать уровень своей финансовой активности.

Как работают облигации ипотечного кредитования

Банк продает долги граждан с  торгов, получая настоящие деньги. Но процент в таких бумагах, обеспечивающих ипотечное покрытие, ниже того, что установлено в договоре. Банк получает деньги и от инвесторов, и от должников в счет разницы между процентами. Риски по таким сделками минимальны, так как ипотечное покрытие является гарантией того, что долг вернется. Если человек не сможет вернуть сумму займа, его недвижимость продадут с торгов.

В ипотечное покрытие включается вся сумма средств, которые должен уплатить должник банку: и основной долг, и проценты. Эта величина важна для оценки итоговой стоимости ценных бумаг, которые вправе выпустить кредитная организация.

Покрытие при получении ипотечной облигации, простыми словами, является правом требования выплаты долга или продажи недвижимости, когда обязательства не погашаются. Теперь ясно, что такое ипотечные облигации. Это реализация основного долга.

движение облигаций

В чем выгода для банка

Простым языком, ипотечные облигации позволяют кредитной организации зафиксировать доходность. Она формируется в связи с разницей между процентной ставкой по кредиту и выплачиваемым вознаграждением держателю ценной бумаги.

Деньги от продажи документа вновь пускаются в дело. За их счет выдаются свежие кредиты. Простыми словами, ипотечная облигация позволяет банку высвобождать активы и получать новую прибыль.

Минусы и плюсы для держателей

Прежде чем открыть для себя рынок ипотечных бумаг, нужно оценить риски. К ним относится неопределенность будущих взносов гражданина. Он может досрочно выплатить долг, и приобретатель ценной бумаги лишится прибыли. И годовая доходность в таком случае резко упадет.

Но стоит помнить, что при покупке ипотечных ценных бумаг, рынок в некотором смысле обеспечивает гарантии сохранности вложенного имущества. Залог регистрируется в Росреестре. Купить этот инструмент можно на фондовой бирже. ИЦБ является одной из самых надежных инвестиционных программ. Их печатают таким образом, чтобы денежное благополучие кредитора никак не затрагивало интересов вкладчика.

Процентная ставка устанавливается перед каждым новым выпуском ценной бумаги. Инвесторы, обладающие большим опытом, знают, что нужно диверсифицировать вложения. Лучше покупать облигации отдельно, чтобы портфель был более надежным.

Закон говорит о том, что выплата процентов происходит как минимум 1 раз в год. При выпуске ценных бумаг банки получают дополнительное финансирование. Это обеспечивает бесперебойность заключения новых кредитных договоров и выдачи денег.

Есть мнение, что перепродажа долга никак не сказывается на заемщиках. Но это не совсем верно. Когда банк реализовывает ценные бумаги третьим лицам, он становится более лояльным к желающим купить квадратные метры в долг. Финансовая организация может установить наиболее выгодные и льготные ставки по ипотеке, тем самым расширяя клиентскую базу.

облигации

У кого можно купить ИЦБ

Эти ценные бумаги продает АО «ДОМ.РФ» в сотрудничестве с Райффайзенбанком, ВТБ и Сбером. Как работает схема по реализации облигаций:

  • Банк заключает ипотечные договоры, дает деньги заемщикам.
  • Затем он перенаправляет закладные агенту ДОМ. РФ.
  • Агент осуществляет выпуск облигаций.
  • После того как они будут размещены, банк либо выкупить ИЦБ и оставит их у себя, либо уступает инвесторам.

Вся злободневная информация об инвестиционных инструментах содержится на сайте ДОМ.РФ. Распространяются бумаги, как уже было сказано выше, на биржах. Желающие купить облигации могут сделать это самостоятельно. Но также на рынках есть специальные брокерские компании, которые помогают оформить сделку. Банки заинтересованы в продаже ценных бумаг, поэтому максимально упрощают процедуру их приобретения.

И также инвестиционные инструменты можно купить в приложении нужного банка. Для этого следует открыть счет в кредитной организации и завести личный кабинет. После этого ИЦБ можно купить сразу после выпуска.

Таким образом, процедура приобретения ценных бумаг является безопасной, но в РФ она не очень популярна. Но между тем банки все же продают инвестиционные продукты.

домрф

Как происходит процедура продажи ипотечных ценных бумаг

Если человек хочет взять ипотеку, он идет в банк, чтобы узнать условия заключения договора. Далее кредитная организация проверяет кандидата, оценивает его возможности гасить долг в срок и выплачивать проценты. Если он отвечает всем предъявляемым требованиям, ему выдают кредит. Далее получатель кредита будет осуществлять периодические платежи вплоть до того, как не погасит всю сумму займа. Это и есть ипотека.

Но такое положение вещей не очень подходит самому банку. Ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, а финансовой организации деньги нужны уже сейчас. Должники выплачивают ипотеку очень долго (иногда более 10 лет) и маленькими частями. В это же время долговые обязательства самого банка обычно краткосрочные и представляют собой деньги вкладчиков.

Из-за невыгодного соотношения долгосрочных активов и краткосрочных пассивов банк рискует потерять свою ликвидность. Финансовое учреждение может потерять средства, которые должен будет вернуть вкладчикам.

Поэтому у банка способны возникнуть следующие трудности:

  • Длительная зависимость от денежного благополучия заемщиков. За долгий срок погашения кредита у гражданина может увеличиться зарплата, что приведет к дефолту.
  • Маленькая доходность. Ипотека составляет основной массив долговых обязательств в большинстве банков, но финансовая прибыль больше в других финансовых продуктах (например, в потребительских кредитах).
  • Невозможность выдавать новые займы, так как все свободные средства уже выданы прежним должникам. А возвращаться деньги будут очень долго.

Чтобы выйти из этого затруднительного положения, банку нужно перевести свои долгосрочные активы в краткосрочные. Осуществить это можно через выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

Таким образом, ипотечные ценные бумаги – это отличный инструмент для инвестиций. Он является безопасным как для банка, так и для инвестора. Кредитная организация получает ликвидный актив, а покупатель ИЦБ – высокую доходность.

Похожие публикации