Ипотека в новостройке: покупка квартиры от застройщика

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку: условия кредитования для заемщиков, необходимые документы

Сейчас активно расширяется сектор ипотечных кредитов в новостройках. Отмечается усовершенствование законодательной базы относительно приобретения новых квартир. Банки довольно активно поддерживают данный вид сотрудничества с клиентами. Заемщику важно знать, как купить квартиру в новостройке в ипотеку и каким требованиям нужно соответствовать.

новостройка

Особенности ипотечного кредитования при покупке квартиры в новостройке

Если рассматривать новый объект недвижимости или квартиру на вторичном рынке, то отличия будут очевидны. Речь идет о возрасте самого сооружения, внедрении новых технологий строительства, а также об обновлении планировки.

Однако при оформлении квартиры в ипотеку эти различия будут рассматриваться несколько иначе:

  • При оформлении ипотеки для участия в долевом строительстве понятие «Новостройка» означает квартира в строящемся доме. Заемщик становится полноправным владельцем после вручения свидетельства на право собственности. Как только происходит факт передачи подобной документации, то объект уже будет считаться построенным. Следовательно, он уже получает статус «вторичной недвижимости».
  • Относительно новостроек выдвигается ряд требований при ипотечном кредитовании. В первую очередь, застройщику предстоит пройти аккредитацию в банке на предмет соответствия объекта недвижимости выдвигаемым условиям. Каждая финансовая организация озвучивает свои правила к застройщику. Особое внимание уделяется надежности строительной компании и степени готовности самого здания. С этой точки зрения, банки осуществляют кредитование на разных этапах. Один кредитор готов сотрудничать уже при наличии котлована для строительства. Другие финансовые учреждения кредитуют дом не ранее, чем будет закрыт нулевой цикл. Остальные банки дожидаются возведения нескольких этажей, а только после этого начинают кредитование дома.
  • При ипотечном кредитовании в новостройках банк несет довольно высокие риски. На данном этапе никто не может гарантировать, что дом будет достроен вовремя, учитывая нестабильную финансовую ситуацию в стране. Однако и на этот случай финансовые учреждения пытаются себя обезопасить. Для этого кредитор просит оформления иной недвижимости в качестве залога или участие поручителя в сделке.

ипотека

Важно! При оформлении ипотеки в новостройке откладывается процедура страхования объекта недвижимости. Услугами страховой компании предстоит воспользоваться только после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки ипотеки на первичном рынке

Основные плюсы данной схемы сотрудничества:

  • Объект недвижимости отличается довольно приемлемой ценой. Данный вариант будет особенно удобен для тех граждан, которые ограничены в средствах.
  • В данном случае можно быть абсолютно спокойным относительно обременения. В новой квартире еще никто не жил и не был ранее прописан. После покупки исключено появление прописанных несовершеннолетних граждан или лиц, находящихся в местах лишения свободы.
  • Возможность снижения процентной ставки. Этот показатель может быть снижен после того, как дом будет сдан в эксплуатацию. Однако в момент строительства процентная ставка может быть увеличена, что связано с возрастанием риска для кредитора. Строительство дома еще не закончено, и никто не может дать гарантий относительно его окончания.
  • Данный вид ипотечных программ рассчитан и для молодых семей, которые имеют материнский капитал.
  • Поддерживается сотрудничество в рамках военной ипотеки. Для данной категории граждан предлагаются дополнительные льготы и акции.
  • Отсутствие старого ремонта дает возможность сразу приступить к созданию своего интерьера в квартире. Не придется сдирать старые обои, выносить оставшуюся мебель или мусор от предыдущих жильцов, ведь на это тратится довольно много времени.

процент в домике

Есть и значительные минусы в ипотечном кредитовании в новостройке:

  • Сохраняются риски на случай прерывания строительства или банкротства застройщика. В рамках государственных программ происходит страхование дольщиков от невыплаты денежных вложений при возникновении подобных ситуаций.
  • На момент возведения дома заемщику придется искать вариант для постоянного проживания. Приобретаемая квартира пока еще не готова к эксплуатации. В таком случае на помощь придет аренда иной жилой площади. Однако это приводит к дополнительным расходам для заемщика.
  • Если нет возможности внести первоначальный взнос, то оформление ипотеки не представляется возможным. Подобное обстоятельство существенно увеличит и так высокие риски кредитора.
  • Потенциальный заемщик сталкивается с ограниченным ассортиментом квартир. Придется выбирать из того, что предложит застройщик. Это может быть крайний этаж или не совсем удобное расположение квартиры.

Безусловно, данная схема сотрудничества банка и заемщика не может проходить без рисков. Возможность финансового проигрыша есть у каждого участника сделки.

Стоит ли оформлять ипотеку в новостройке

Безусловно, улучшение жилищных условий — это отличный план. Однако заемщику рекомендуется заранее продумать о процессе возврата кредита. Для этого предстоит оценить соотношение собственных доходов и размера ежемесячного платежа. Если возникают сомнения относительно своевременного возмещения долга, то лучше отказаться от подобной процедуры. В таком случае есть вероятность возникновения конфликтной ситуации с кредитором.

Планирование оформления ипотеки в новостройке помогает совершить онлайн-калькулятор. Заемщику необходимо посетить официальный сайт компании и найти данную форму расчета. Система попросит ввести данные:

  • сумму кредита;
  • период возврата долга;
  • размер первоначального взноса.

Как только эти данные будут обработаны системой, на экране появится размер переплаты в рамках ипотечного кредита, а также размер ежемесячного взноса.

Конечно, более точную информацию предоставит сотрудник компании по телефону или в момент обращения в отделение банка. Если предлагаемые условия полностью подходят потенциальному заемщику, то вариант приобретения ипотечной квартиры в новостройке станет для него хорошим вариантом для улучшения жилищных условий.

проценты на ипотеку

Способы оформления объекта недвижимости в новостройке

Кредиторы предлагают заемщикам несколько способов приобретения ипотечного жилья в новостройке. Рассмотрим каждый из них подробнее.

Договор долевого участия

Это считается наиболее надежным и проверенным способом приобретения жилья на первичном рынке. В такой схеме продавцом выступает только застройщик. Вносимые заемщиками средства идут на возведение данного сооружения. Подобная процедура подразумевает заключение договора, в котором будет прописан тот факт, что дольщик имеет право собственности на определенную долю в строящемся доме. Как только строительство будет завершено, то он может стать полноправным владельцем квартиры.

Оформление ипотеки в рамках договора с долевым строительством — это проверенный способ сотрудничества для многих банков. Этот механизм создан многолетней практикой. При желании купить квартиру в новостройке лучше всего воспользоваться вариантом договора с ДДУ. Это снижает риски для заемщика, при этом кредитор выставляет довольно лояльные условия кредитования.

Договор переуступки прав

Такая схема сотрудничества подразумевает приобретение доли у предыдущего покупателя, который заключил договор покупки квартиры по ДДУ. В роли такого продавца довольно часто выступает инвестор, который скупил много квартир для дальнейшей перепродажи. Суть его намерений ясна — купить подешевле, а продать подороже.

Кредитор в таком случае оценивает свои риски довольно высоко, что вызывает повышение процентной ставки. В рамках такой сделки заемщику рекомендуется довольно внимательно проверить предыдущего участника сделки по ДДУ. В некоторых случаях на продажу выставляются квартиры в доме, который имеет существенные недостатки технического характера.

переуступка

Заключение договора с жилищно-строительным кооперативом

После сделки покупателю выдается членская книжка. В таком случае не придется регистрировать сделку о покупке пая в ЖСК. Единственной надеждой может выступать добросовестное отношение заемщика. Именно это лицо отвечает за процесс продажи всех квартир. Возникает вероятность столкнуться со схемой двойной продажи одной и той же квартиры.

Такой недобросовестный вариант выбирают застройщики, которые не оформили полный пакет документов для строительства дома. Иными словами, возведение дома ведется не совсем законным способом.

В случае заключения соглашения с ЖСК не стоит рассчитывать на оформление стандартного ипотечного договора. Такую схему кредиторы не практикуют, так как есть слишком большие риски.

Список документов для приобретения квартиры в новостройке

В данном случае от потенциального заемщика потребуется:

  • Копия российского паспорта или иного документа, удостоверяющего личность.
  • Заранее следует подготовить справку по форме 2-НДФЛ. Данный документ сможет показать уровень доходов заемщика. Если гражданин работает на нескольких работах одновременно, то предстоит взять справку у каждого из работодателей.
  • Заявление на ипотеку. Здесь предстоит заполнить личные данные. Обратите внимание, чем больше будет указано информации, тем выше шансы на одобрение ипотеки.
  • Копия трудовой книжки и трудового договора. Эти бумаги должны быть заверены работодателем с печатью организации.
  • Документация, которая показывает семейное положение заемщика. Здесь идет речь о свидетельстве на заключение брака, о рождении ребенка или о разводе. Однако данный тип документации не всегда потребуется при оформлении ипотеки.
  • В случае если потенциальный заемщик состоит в браке, то от супруга или супруги также потребуется справка по форме 2-НДФЛ. Помимо этого, им предстоит сделать копию с документа, удостоверяющего личность.
  • Документ, заполненный сотрудниками налоговой инстанции, где проставлена отметка о принятии деклараций от ИП. Это актуально в том случае, если в качестве заемщика выступает владелец малого бизнеса.

документы

При наличии дополнительных доходов предстоит предоставить соответствующие справки с указанием уровня ежемесячной зарплаты. В качестве дополнительного дохода могут быть представлены такие варианты заработка:

  • Наличие недвижимости, которая сдается в аренду на длительный срок.
  • Наличие пенсионных выплат.
  • Получение различного рода компенсаций.
  • Наличие сертификата на материнский капитал. В таком случае предстоит дополнительно предоставить справку из ПФР, где будет указан остаток средств в рамках этой государственной программы.

Также требуется документация на выбранный для сделки объект недвижимости. Она может быть подготовлена в самую последнюю очередь. Предстоит дождаться одобрения ипотеки, только потом выбрать подходящую квартиру, а затем заниматься сбором документов на недвижимость.

Каким требованиям должен соответствовать заемщик при покупке ипотечной квартиры в новостройке

Если в качестве объекта сделки выступает квартира в новостройке, то кредитор выдвигает довольно большой список требований к потенциальному заемщику:

  • Одним из самых важных правил является наличие хорошей кредитной истории. В противном случае, сотрудничество не состоится. Исключение составит только тот случай, когда у гражданина отсутствует кредитная история.
  • Наличие российского гражданства. Иностранные граждане, как правило, не получают одобрения от кредитора на ипотеку в новостройке.
  • На сотрудничество может претендовать гражданин, который перешагнул возрастной порог в 21 год. Однако, что касается верхней возрастной границы, то здесь устанавливается планка в 75 лет. На момент наступления этого возраста кредитный договор должен быть полностью закрыт.
  • Рабочий стаж на последнем месте работы должен составлять не менее 6 месяцев. Если говорить об общем официальном стаже, то эта цифра должна равняться 1 году за последние 5 лет.
  • Размер ежемесячного платежа не должен превышать 40% от общего размера дохода, который ежемесячно получает заемщик.
  • Оформление соглашения на предоставление залогового имущества. Данная мера позволит банку снизить собственные риски, так как жилой дом только находится в стадии строительства. Однако после полного оформления квартиры она станет подходящим вариантом залогового имущества.
  • Довольно часто банки требуют участия в сделке поручителей, количество которых ограничивается двумя лицами.

требования

Процесс оформления ипотеки на новостройку

Данная сделка происходит в несколько этапов:

  1. Клиенту банка предстоит выбрать объект недвижимости и застройщика.
  2. Далее можно приступать к выбору кредитора. При этом необходимо, чтобы банк сотрудничал с выбранным застройщиком.
  3. Теперь можно приступать к сбору документов для сделки. Данный процесс можно выполнить самостоятельно или обратиться к специалисту.
  4. Подготовленную документацию передать в банк.
  5. Оформление договора в соответствии с выбранным способом ипотечного кредитования.
  6. Проведение сделки в обозначенную кредитором дату.
  7. Регистрация документации в Росреестре.
  8. После регистрации сделки банк перечисляет деньги застройщику.
  9. Клиент должен приступить к внесению ежемесячных платежей по ипотечному договору.

Важно! На момент окончания строительства квартира оформляется в собственность. После этого она становится залоговым имуществом по данной сделке.

Приобретение жилья в новостройке — это отличная возможность изменения жилищных условий в лучшую сторону.

Похожие публикации