Проверка банком квартиры при покупке вторички в ипотеку

Как банк проверяет квартиру на вторичном рынке при оформлении ипотеки: основные правила, оценка недвижимости

Для одобрения ипотеки банк должен произвести проверку приобретаемой квартиры. В результате сделки финансовое учреждение испытывает определенные риски, связанные тем, что выданные средства заемщик может не вернуть. Объект сделки оформляется в качестве залогового имущества. Как только заемщик перестает исполнять долговые обязательства, право собственности на квартиру переходит банку. Для закрытия образовавшейся задолженности банк продает полученную недвижимость. Поэтому финансовая организация вынуждена проводить проверки недвижимости на вторичном рынке, если происходит их приобретение в рамках ипотечного договора. Только так кредитор может быть уверен, что полученный объект сможет закрыть долг. Каждый заемщик должен знать, как банк выполняет проверку квартиры на вторичке при оформлении ипотеки.

проверка

Какие параметры проверяет банк

При рассмотрении заявки на ипотеку банк производит проверку нескольких параметров, которые имеют отношение к сделке:

  • На законных ли правах продавец владеет квартирой.
  • Насколько дееспособен продавец.
  • Доверенность на отзыв.
  • Обязательное согласие супруги или супруга о том, что данная квартира не была приобретена в браке.
  • Наличие иных наследников.
  • Разрешение от органов опеки в том случае, если сделка совершается от лица несовершеннолетнего гражданина.
  • Кто зарегистрирован на обозначенной площади.

Каждый из этих пунктов стоит рассмотреть более подробно, чтобы понимать, как банк производит проверку недвижимости со вторичного рынка.

проверка

Что делать, если квартирой владеют сразу несколько собственников

В рамках законодательства предусматривается такой вариант, что продажу квартиры может производить не только собственник, но и его доверенное лицо. В случае если собственников несколько, то каждый из них должен принять участие в сделке. Поэтому финансовое учреждение потребует сведения о количестве собственников у продаваемой квартиры.

Еще 5 лет назад для этой цели предоставлялось свидетельство о праве собственности. Сейчас делается выписка на основании данных из ЕГРН. Здесь указаны все объекты недвижимости и любые действия по отношению к ним. Данный документ позволит банку сразу и безошибочно определить количество собственников. Все лица, обозначенные в документе, должны участвовать в сделке и подписывать договор о продаже. Также в этом документе можно найти сведения о том, когда была куплена квартира.

Как происходит проверка дееспособности лица, продающего квартиру

Данный параметр оценивается банковским работником во время личной беседы с продавцом недвижимости. Иногда возникают сомнения в адекватности человека, поэтому могут потребоваться дополнительные справки, которые выдаются после обследования в психоневрологическом диспансере. В этом заведении есть сведения о постановке на учет конкретного лица. Если гражданин не числится на таком учете, значит, он дееспособен.

Необходимо учесть, что предоставление подобной справки производится на добровольной основе. Однако, она может повысить шансы на удачный исход сделки.

проверка лица

Доверенность на проведение сделки

Часто продажей квартиры занимается не собственник, а его доверенное лицо. Для осуществления такой деятельности потребуется оформить генеральную доверенность. Этот документ будет проверять кредитор при совершении купли-продажи квартиры со вторичного рынка. Стоит учесть, что доверенность имеет свой срок, поэтому на момент сделки следует проверить ее актуальность.

Возникают ситуации, когда владелец квартиры может аннулировать доверенность. Данный аспект также проверяется банком. Сделать это можно на специальном сайте reestr-dover.ru. Для проверки потребуется ввести:

  • Реестровый номер.
  • Дата удостоверения.
  • Кто подписал документ.

После введения необходимых данных должна появиться надпись о том, что проверяемая доверенность не была отозвана. В противном случае, документ не имеет законной силы.

Покупка квартиры в браке

Действующее законодательство РФ называет недвижимость, купленную в браке, совместно нажитым имуществом. Это означает, что имущество принадлежит обеим сторонам. Банк на момент совершения сделки производит проверку квартиры относительно того, не была ли она куплена в браке.

В случае обнаружения подобной информации потребуется письменное согласие от второго супруга.

семья

Сведения о наследниках

Продаваемое жилье может прийти продавцу в качестве наследства. Если подобные сведения обнаруживаются, то финансовое учреждение может потребовать приобрести страховку титула. Актуально это для тех ситуаций, когда со дня приобретения имущества прошло меньше, чем три года. В этот период могут возникнуть споры относительно наследства.

В качестве доказательства может быть предоставлено завещание. Это позволит банку удостовериться во всех условиях вступления в наследство. Иногда банк может потребовать справку о составе семьи на тот момент, когда было получено наследство.

Продажа квартиры, собственником которой является несовершеннолетний гражданин

Часто совершаются сделки, в которых фигурируют несовершеннолетние граждане. Данная категория имеет такие же права, как и взрослые собственники. В процессе проведения проверки квартиры банк попросит предоставить разрешение, выданное органами опеки. Данный государственный орган регулирует соблюдение прав владельцев, возраст которых не достиг еще 18 лет.

Получить подобное решение от органов опеки можно после некоторых процедур. Представители данной организации должны проверить жильё, где планируется прописать несовершеннолетних граждан. Рассчитывать на одобрительный ответ можно только в том случае, если интересы детей не ущемлены.

несовершеннолетний

Кто зарегистрирован в квартире

Подлежит обязательному изучению и вопрос относительно людей, прописанных в квартире. На законодательном уровне не запрещена продажа квартиры, где прописаны люди. Для подтверждения этой информации в банк необходимо предоставить документ учета по квартире из ТСЖ. Альтернативным вариантом может стать предоставление сведений из домовой книги.

Подобная документация сможет указать сведения о зарегистрированных лицах, которые накануне продажи должны выписаться из продаваемой квартиры.

Проверка объекта недвижимости

Банк проверяет не только продавца, но и сам объект недвижимости. Кредитор заинтересован в том, чтобы приобретаемое жилье стало залогом в рамках ипотечного договора. В связи с этим, необходимо оценить сразу несколько параметров:

  • Не наложено ли на квартиру обременение.
  • Наличие незаконной перепланировки.
  • Возраст здания, качество используемых материалов.
  • Рыночная стоимость.

проверка жилья

Обременение квартиры

Сведения о наложенных ограничениях на квартиру можно проверить с помощью выписки из единого реестра объектов недвижимости. Однако в данном случае можно выделить один недостаток. Информация в этой базе обновляется крайне редко, поэтому рекомендуется воспользоваться актуальными источниками. Продавец может обратиться в МФЦ, оформить подобную справку и передать ее банку.

Наличие незаконной перепланировки

Для рассмотрения этого вопроса нужно изучить технический паспорт на квартиру. Данный документ можно получить в бюро технической инвентаризации.

Для оценки помещения необходимо сверить исходную схему с обустройством помещения. Бывают случаи, когда обнаруживаются факты незаконной перепланировки. Конечно, сотрудник банка не поедет на объект для уточнения подобных данных. Однако такой факт должен быть проверен и указан оценщиком. Он приедет для проведения оценки квартиры.

Важно! Факт законной или незаконной перепланировки должен быть прописан в оценочном акте.

Банк может одобрить покупку подобной квартиры. Здесь все зависит от масштабов самой перепланировки. Как показывает практика, банки часто не обращают внимание на проведение подобного рода изменений в схеме помещения. Однако в дальнейшем незаконная перепланировка должна быть узаконена. Этим вопросом предстоит заниматься покупателю. Срок на выполнение этой процедуры составляет 6 месяцев.

перепланировка

Степень износа здания

Этот фактор легко определить даже визуально. Если квартира находится в изношенном или аварийном доме, то она не может стать залоговым имуществом. Бывают ситуации, когда мнение продавца и банка не совпадают относительно степени износа здания. В таком случае есть смысл обратиться к независимому оценщику.

Рыночная стоимость

Крупные финансовые организации в своем штате имеют оценщика. Если в качестве кредитора выступает небольшой банк, то можно обратиться к независимому оценщику.

Процедура оценки квартиры является обязательной. Это позволяет банку узнать, сколько стоит залоговый объект. Обращаться необходимо к аккредитованному оценщику, который сможет провести грамотную оценку. В случае если заемщик обратится к оценщику, который составит документы неверно, банк может настаивать на повторном проведении оценки.

Проверка квартиры покупателем

Каждая из сторон заинтересована в чистоте сделки и снижении собственных рисков. Поэтому пока банк выполняет проверку квартиры с точки зрения залогового имущества, заемщик может провести также самостоятельную проверку.

Все необходимую документацию относительно операций по квартире могут предоставить только собственнику. Можно обратиться к продавцу с просьбой заказать выписку из Единого государственного реестра. Данный документ будет содержать все сведения относительно перехода прав собственности и информацию о предыдущих владельцах.

Важно! Заемщику рекомендуется изучить технический паспорт БТИ. Если с момента обновления документа были произведены изменения с квартирой, паспорт теряет свою актуальность. Обновлять данную документацию рекомендуется каждые 5 лет.

Внимание стоит уделить сведениям относительно задолженности по ЖКХ. После совершения сделки все долги за обслуживание квартиры перейдут на нового владельца. Однако этого можно избежать, если попросить продавца квартиры предоставить все платежные справки.

Покупка и продажа жилья — это важная сделка на крупную сумму. Необходимо подойти к этому вопросу ответственно.

Похожие публикации
Adblock
detector