Как купить квартиру в ипотеку без риэлтора - пошаговая инструкция

Как купить квартиру в ипотеку без риэлтера: пошаговая инструкция, правила выбора недвижимости

Риэлтеры или посредники, предлагающие свои услуги по покупке квартиры в ипотеку, могут существенно упростить процесс оформления. Однако сделки купли-продажи квартиры и так сопровождаются очень большими расходами. Оплатить услуги риэлтера может не каждый россиянин. Если заемщик хочет сэкономить, он может заняться процессом оформления самостоятельно. Рассмотрим пошаговую инструкцию, как купить квартиру в ипотеку без риэлтора.

покупка жилья

Выбор квартиры без риэлтера

Если человек решил заняться покупкой квартиры самостоятельно, нужно начать с этапа поисков недвижимости. В основе выбора квартиры лежат потребности и возможности семьи:

  • Бюджет, в рамках которого предполагается такая крупная и важная покупка.
  • Параметры квартиры (метраж, количество комнат, наличие балкона, этажность дома и этаж расположения квартиры).
  • Состояние квартиры. Можно купить более дешевый вариант без нормального ремонта и сделать все по своему вкусу или приобрести квартиру подороже, но со свежим ремонтом, где в ближайшее время ничего не придется делать. В новостройках зачастую нет даже черновой отделки и придется все обустраивать с нуля. Не следует пренебрегать осмотром мест общего пользования: подъездов, лестничных площадок, лифтов, мусоропроводов. Очень часто по состоянию всех этих мест можно судить о контингенте, который проживает в данном подъезде.
  • Месторасположение квартиры. Особенно важно обратить внимание на инфраструктуру, транспортную доступность, наличие детских садов, школ, медицинских заведений и прочих жизненно важных объектов. В данном вопросе предпочтения могут быть разными, но отдаленность от центра сильно влияет на стоимость квартир.
  • Цель приобретения квартиры: собственное проживание или просто инвестирование средств. Иногда заемщик намерен извлекать прибыль от квартиры, сдавая ее в аренду.
  • Материал, из которого построен дом, год постройки, его технические характеристики.

выбор жилья

Где искать квартиру

В любом городе есть множество объектов, выставленных на продажу. Все параметры, указанные выше, существенно сужают круг поиска. Многие интересуются, с помощью каких ресурсов лучше искать квартиру для покупки. На сегодняшний день есть такие возможности для поиска:

  • Интернет-ресурсы — сайты, на которых размещено огромное количество объявлений о продаже разной недвижимости. Здесь можно бесплатно найти квартиру, подходящую по всем параметрам. Для удобства пользователей такие сайты оснащены фильтрами, которые каждый настраивает самостоятельно. Благодаря фильтрам можно существенно сузить круг поисков.
  • Газеты с объявлениями. Это старый способ, который не теряет своей актуальности и сейчас. По времени он более затратный, чем предыдущий, но не менее результативный.
  • Объявления на остановках и подъездах. Преимуществом этого не слишком популярного способа поиска является возможность подобрать квартиру в конкретном районе, так как объявления обычно расклеиваются поблизости от продаваемой квартиры.
  • Друзья, соседи, коллеги по работе. Многие покупатели считают, что при самостоятельном поиске лучше покупать квартиру через знакомых.

покупка квартиры

Покупка от застройщика

В последнее время новостройки и квартиры в них стали популярными. Практически каждый банк работает по программам ипотечного кредитования на квартиры в новостройках. В данном случае гражданин должен понимать, что поиск осуществляется через фирмы-застройщики. Выбирая фирму, следует поинтересоваться сроком ее работы в данной сфере, количеством успешно достроенных и сданных в эксплуатацию объектов, а также отзывами покупателей.

Выбирая квартиру в новостройке, следует уделить внимание качеству окружающей инфраструктуры. Зачастую новостройки располагаются на окраинах городов, в совершенно необжитых районах. В такие места ходит небольшое количество транспорта. Здесь важно понимать, есть ли возможность постоянно добираться до ближайших магазинов, школ, садиков и больниц на машине. В повседневной жизни это важно. Конечно, у новостроек есть и огромное преимущество — это стоимость. Квартиру в строящемся жилом комплексе за городом можно купить за низкую цену.

Покупка квартиры от застройщика — это всегда участие в долевом строительстве и обязательное страхование участников такого строительства. До тех пор, пока дом не будет сдан и принят в эксплуатацию, регистрация права собственности не происходит. Для того чтобы обезопасить себя, гражданин должен проверить у фирмы застройщика:

  • наличие учредительных документов;
  • лицензии;
  • ОГРН и ИНН;
  • разрешения на строительство;
  • документы на землю;
  • проектную декларацию.

Важно! Большинство банков имеет свой собственный список фирм-застройщиков, которые являются партнерами.

квартира от застройщика

Документы на квартиру

Если гражданин уже нашел для себя квартиру, нужно запросить у продавца такие документы для ознакомления:

  • Документы, подтверждающие возникновение права собственности. Из них становится понятно, как квартира перешла в собственность к владельцу.
  • Документы, подтверждающие права на квартиру. Из них видно, является ли продавец собственником или есть совладельцы.
  • Технический паспорт, составленный специалистами БТИ. Нужно посмотреть, были ли перепланировки, узаконены ли они. В этом же документе можно увидеть материал постройки дома и год.
  • Кадастровый паспорт. Здесь присутствуют сведения о кадастровой стоимости объекта и главных его характеристиках.
  • Выписка из домовой книги укажет на количество зарегистрированных на данной жилплощади, а также на круг лиц, которые имеют право на проживание. Особенно осторожным следует быть с теми квартирами, где присутствует выделение долей несовершеннолетним.
  • Справки из диспансеров — психоневрологического и наркологического. Это нужно для установления дееспособности продавца, если что-то в его поведении настораживает и вызывает подозрения.

Выбор банка

Нужно найти банк, который предложит выгодные условия ипотечного кредитования. Также в каждом отдельном банке предлагается несколько ипотечных программ. Нужно сразу же узнавать, есть ли возможность внесения материнского капитала в качестве стартового взноса, если он есть у семьи. Помимо этого, иногда предлагаются различные программы для льготных категорий граждан.

банки

Подача заявки на предоставление кредита и сбор необходимых документов

Рассмотрение заявки и документов может занимать до 10 рабочих дней. Обычно банки делают свою работу гораздо быстрее. По результатам анализа личных документов клиента банк принимает предварительное решение. Если будет согласие на предоставление ипотеки, клиент может переходить к следующему этапу.

Выбор объекта недвижимости

Так как при отказе от услуг риэлтера вся работа по поиску квартиры ложится на самого гражданина, следует отнестись к ней со всей ответственностью. Важно не ошибиться с выбором, если квартира покупается в ипотеку. Выбранный объект будет проверять банк. Если жилье не подойдет по каким-то параметром, к сделке оно допущено не будет. Только если банк сочтет квартиру доступной к сделке, он предоставит одобрение по заявке.

Если условия предстоящей сделки подходят и покупателю, и продавцу, предоставляется аванс или задаток. Это нужно, чтобы объект был убран с продажи. Фиксируется договоренность между двумя сторонами с помощью предварительного договора купли-продажи. В нем указывается предмет договора, стоимость объекта, а также срок, в который должен быть заключен основной договор.

Если стороны не внесли срок в предварительный договор, то он по умолчанию составляет 1 год с момента заключения предварительной договоренности. Только после этого покупатель может внести задаток.

Если основной договор так и не будет заключен, задаток к нему уже не вернется. Если же договор не будет заключен из-за продавца, то он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если произойдут объективные причины, независящие от обеих сторон, то продавец просто должен будет вернуть покупателю деньги, которые были переданы ему в качестве задатка.

Рекомендуется также внесение аванса. Это часть денег в счет будущих платежей. Если сделка не будет завершена, продавец вернет покупателю его средства. Если какие-то деньги были переданы продавцу, а документального подтверждения этому факту нет, закон рассматривает это как передачу аванса. Если у покупателя есть намерение оформить передачу денег в виде передачи задатка, нужно составлять соответствующий документ.

Проведение сделки купли-продажи

Если гражданин намерен купить квартиру за ипотечные средства, тогда сделка купли-продажи происходит в самом банке. Договор заключается только в присутствии обеих сторон — продавца и покупателя. Нотариальное сопровождение сделки не является обязательным, нотариуса приглашают только по желанию сторон.

В банке покупатель должен внести на номинальный счет первоначальный взнос в установленном размере — из личных средств или из средств материнского капитала. На этот же номинальный счет банк переводит ипотечные средства. Продавец пока не имеет доступа к этим деньгам.

Получение кредитного договора с графиком платежей

Обычно график выдается параллельно с оформлением договора купли-продажи. Сразу же после подписания ипотечного договора у заемщика возникают обязательства перед банком, завершатся они после полного погашения долга.

договор

Регистрация в Росреестре

Сразу же после подписания договора купли-продажи все документы отправляются в Росреестр для регистрации возникшего права собственности. Там все еще раз тщательно проверяется. Если нет никаких проблем, право собственности официально переоформляется на покупателя квартиры.

Сейчас многим клиентам предлагается электронная регистрация права собственности в Росреестре. Это не только избавляет покупателя от необходимости самостоятельно посещать данную организацию, но и существенно ускоряет регистрацию. Электронная регистрация занимает 1-3 рабочих дня, а при личном визите придется потратить до 5-7 рабочих дней.

Важно! Стоимость регистрации права собственности на сегодняшний день составляет 2000 рублей. Если квартира куплена за ипотечные средства, тогда требуется всего 1000 рублей.

Только после успешно завершенной регистрации права собственности продавец получает доступ к деньгам, уже находящимся на номинальном счете.

Опасности при самостоятельной покупке квартиры

При покупке недвижимости без помощи риэлтера можно столкнуться с такими проблемами:

  • Мошенники. Некоторые люди пытаются продать квартиру по поддельным документам или доверенности. Если речь идет об ипотечной сделке, все документы продавца будет тщательно проверять банк. Сомнительный продавец будет основанием для отклонения сделки банком.
  • Неправильно оформленное право собственности. Это касается приватизируемых квартир, когда продавец не выполняет свое обещание снять регистрацию после заключения договора купли-продажи, а потом отказывается от своих слов. В ипотечных сделках банк отслеживает и такие моменты.
  • Квартира с обременением. Это актуально для квартиры, которая была предметом наследства. Для подстраховки нужно попросить у продавца судебное решение о гражданах, которые имеют законную долю в квартире.
  • Недееспособность продавца. Сделка может быть оспорена родственниками продавца в судебном порядке. Для того чтобы этого избежать, следует запросить у продавца документ, подтверждающий его дееспособность (справки из ПНД и НД).

Иногда дом, где расположена приобретаемая квартира, находится в списках на расселение. Даже сам продавец может об этом не знать. Следует быть очень внимательным к году постройки дома и его состоянию. Старые и аварийные дома расселяют всегда в первую очередь.

Похожие публикации
Adblock
detector