Какое жилье подходит под ипотеку - технические и юридические требования

Какой объект недвижимости подходит под ипотеку: технические требования к домам, банковские условия

Покупка объекта жилой недвижимости с использованием ипотечных средств представляет собой достаточно сложный процесс, включающий несколько этапов.  После получения одобрения от кредитного учреждения клиент банка приступает к поискам объекта жилой недвижимости. Следует знать, что данный объект должен соответствовать требованиям банка. При этом на поиск дома заемщик располагает ограниченным сроком. Обычно кредитное учреждение предоставляет 3-4 месяца для выбора подходящего объекта жилой недвижимости. Заемщику важно знать, какие дома будут подходить под ипотеку по требованиям банка.

жилье для ипотеки

Какое жильё подойдет для ипотеки

Перед оформлением ипотеки объект недвижимости будет проверен банком и страховой компаний по некоторым характеристикам. В целом, требования к домам у кредитных учреждений похожи. Разница может быть только в расположении объекта жилой недвижимости.

Банк готов выделить ипотеку на приобретение:

  • квартир или комнат в многоквартирных домах;
  • апартаментов;
  • таунхаусов (возможно, с участком земли);
  • частных домов с земельным участком.

Следует знать, что класс жилья кредитное учреждение не интересует. Ипотечный кредит можно получить для приобретения жилья класса «эконом» или люксовых апартаментов.

Квартиры в общежитиях или домах гостиничного типа готовы профинансировать не все банки. Если на этапе подбора дома под ипотечное кредитование возникают сомнения, нужно сразу обратиться за консультацией к сотруднику кредитного учреждения.

жилье для ипотеки

Основные требования к зданию

Список наиболее важных требований, с которым в обязательном порядке надо ознакомиться, содержит несколько пунктов:

  • Строение на должно быть возведено ранее 1970 года.
  • Степень износа каменного или бетонного здания не должна превышать 50-70%. Для деревянных домов допустим износ в пределах 40%.
  • Ипотеку получить не удастся, если дом стоит на учете в программе реновации, намечен капитальный ремонт либо снос данного здания.
  • Размещение объекта недвижимости должно попадать в зону действия данного кредитного учреждения. Некоторые банки готовы выделить средства и на покупку объектов недвижимости в других регионах.
  • Дом не должен иметь явных конструктивных дефектов (перекосов перекрытий или стен).
  • Нельзя получить ипотеку под ветхие дома, нуждающиеся в серьезном ремонте.

Ипотеку не удастся получить на дом, размещенный в пределах заповедной зоны, включенный в список исторических, архитектурных или культурных памятников.

Таунхаус, загородный или частный дом должен иметь круглогодичный подъезд, все необходимые коммуникации. Поблизости должны размещаться другие жилые здания. Обязательно наличие моста (если есть река), полноценной дороги.

Кроме технических характеристик, значение имеет инфраструктура близлежащей территории. Банк обращает внимание на все мелочи, способные повлиять на ликвидность и конечную стоимость жилой недвижимости. Развитая местная инфраструктура является хорошим показателем.

При выборе дома необходимо убедиться в наличии всей технической документации. Объект должен быть на государственном кадастровом учете.

Особые требования банки предъявляют к домам в рамках сельской ипотеки. Необходимо ознакомиться со списком населенных пунктов, где можно приобрести дом в ипотеку.

жилье для ипотеки

Технические требования к домам

Есть список обязательных технических характеристик, которому должны соответствовать дома под ипотеку. Его тоже следует внимательно изучить, чтобы не терять время в процессе поиска жилья под ипотечное кредитование.

Основные требования:

  • Здание в обязательном порядке должно быть оснащено каменным, бетонным либо кирпичным фундаментом, а также перекрытиями. Исходя из этого условия не рекомендуется присматривать квартиры в «сталинках». Проще найти «хрущевку» с годом постройки позже 1970 г.
  • Дом, таунхаус или квартира должны иметь кухонное помещение и обустроенный санузел. В список исключений из этого условия попадают новостройки на разных этапах возведения, а также не до конца достроенные дома. В них на определенной стадии строительства допускается отсутствие сантехники.
  • При выборе дома или квартиры рекомендуется убедиться в наличии основных коммуникаций: водопровода, канализации, центрального отопления, электричества. Поставщиком электроэнергии должна быть специальная компания. Исключение составляют частные дома, где может быть автономное газовое отопление и скважина для подачи воды.
  • Оконные проемы должны располагаться согласно плану строения, иметь полноценное остекление.
  • Применительно к покупке доли в квартире кредитные учреждения определяют, что доля должна иметь отдельно выделенную комнату (или комнаты). При покупке нескольких комнат каждая из них должна быть с отдельным входом. Помещение не должно быть оснащено газовой колонкой.
  • Подбирая квартиру, следует знать, что дом высотой менее пяти этажей не подходит под ипотечное кредитование. Это правило не касается апартаментов, таунхаусов, дюплексов и домов, построенных в ЦАО в столице позже 1991 года. Не стоит рассматривать жилую площадь, размещенную в переоборудованных цокольных этажах, а также расширенную за счет бывшей колясочной или иного технического помещения.
  • Относительно перепланировок кредитные учреждения во мнении расходятся. Возможно, банк потребует узаконить изменения в планировке либо вернуть все согласно плану квартиры.

Ипотечный кредит может быть выдан для покупки полноценного жилья, снабженного всеми необходимыми коммуникациями для постоянного проживания. При этом дом или квартира не должны нуждаться в срочном капитальном ремонте. Они должны быть в хорошем состоянии.

Важно! Не следует рассматривать для ипотеки слишком старые дома со сложной перепланировкой, а также объекты недвижимости, у которых площадь расширена за счет технических помещений.

выбор жилья

Какие дома на первичном рынке подойдут под ипотеку

Подбирая жильё в новостройке, необходимо учесть, что одобрение можно получить только на объект, прошедший аккредитацию в кредитном учреждении. В этом случае возможна покупка квартиры на любом этапе строительства дома. Список объектов, прошедших аккредитацию, банк предложит самостоятельно.

Из этого правила есть и исключения. Согласно внутренней финансовой политике, некоторые кредитные учреждения готовы профинансировать покупку объекта жилой недвижимости и у сторонних застройщиков. Уточнить такую возможность необходимо в кредитном учреждении на этапе первого обращения.

Подбирая дом, в обязательном порядке надо учесть расстояние от объекта недвижимости до полноценной дороги, других жилых зданий. Большое значение имеет инфраструктура, наличие подъездных путей, коммуникаций. Объект жилой недвижимости может быть расположен и за чертой города, расстояние определяет банк.

В городской черте можно получить одобрение кредитной организации на приобретение объекта недвижимости в новостройке с использованием ипотечных средств. Некоторые сложности могут появиться при выборе заемщиком объекта жилой недвижимости в экологически неблагополучном районе.

новостройка

Какой дом подойдет под сельскую ипотеку

Основные требования при оформлении сельской ипотеки:

  • Сумма ипотечного кредита в рамках сельской ипотеки весьма ограничена. Для регионов потолок составляет 3 миллиона рублей, а для Дальнего Востока и Ленинградской области сумма сельской ипотеки ограничена 5 миллионами рублей.
  • Расходование ипотечных средств допускается на приобретение только одного объекта недвижимости в сельской местности. Это может быть не только частный дом с земельным участком, но и квартира либо таунхаус.
  • Населенный пункт, где расположен выбранный объект недвижимости, должен входить в программу комплексного развития при наличии в нем менее 30 тысяч населения.
  • Точный список населенных пунктов есть в местной администрации. Следует знать, что столичный регион и внутригородские муниципальные образования города Санкт-Петербурга в программе комплексного развития участия не принимают.
  • Сельская ипотека имеет целевое назначение. Это означает, что объект жилой недвижимости может быть приобретен с использованием ипотеки только в населенных пунктах, попадающих под определение сельской местности.

Кредитные учреждения выдвигают определенные требования к объектам недвижимости, для покупки которых используется сельская ипотека. Конкретные условия в каждом банке могут отличаться в соответствии с внутренней финансовой политикой кредитного учреждения. Однако, общий список обязательных требований совпадает.

Требования к объекту недвижимости:

  • Объект недвижимости должен быть пригоден для полноценного проживания, не попадать в категорию ветхого жилья, не нуждаться в срочном капитальном ремонте.
  • Док, квартира, таунхаус в обязательном порядке должны быть оснащены коммуникациями, находящимися в исправном состоянии и подключенными к центральным сетям. Это касается электричества, газоснабжения, автономного либо центрального отопления.
  • Дом должен быть пригоден для круглогодичного проживания, иметь полноценные подъездные пути.
  • Кроме того, площадь объекта жилой недвижимости не должна быть меньше, чем указывают региональные нормативы применительно к каждому из членов семьи.
  • Ипотека в сельской местности может быть использована и для постройки дома, квартиры или таунхауса. Для одобрения заявки в банк понадобится предоставить пакет соответствующих документов.

Важно! На этапе оформления и выдачи ипотечного кредита обязательным условием сделки кредитования с банком является страхование. При этом условия страхового договора напрямую влияют на процентную ставку по ипотеке.

загородный дом

Юридические особенности оформления ипотечного договора

Принять участие в сделке ипотечного кредитования может объект недвижимости, абсолютно чистый с точки зрения закона. Дом не должен иметь никаких обременений, способных воспрепятствовать оформлению сделки купли/продажи.

При выборе дома или квартиры нужно обратить внимание на такие правила:

  • При наличии лиц до 18 лет в числе собственников жилья требуется разрешение органов опеки на проведение сделки с недвижимостью.
  • Иногда в числе собственников присутствуют лица, отбывающие наказание, проходящие срочную службу в армии, или признанные недееспособными. Это заметно усложнит оформление ипотеки.
  • Не стоит рассматривать объект жилой недвижимости, располагая сведениями о незаконной выписке лиц, имеющих право на эту недвижимость.
  • При покупке земельного участка требуется наличие статуса ИЖС. Участки для ведения личного подсобного хозяйства или дачного строительства для кредитных учреждений менее привлекательны с точки зрения ипотечного кредитования. Однако это не означает, что получение ипотечного кредита на их покупку невозможно.
  • При изучении документов на выбранную жилую недвижимость для покупки в ипотеку необходимо обратить внимание на срок владения данным жильём предыдущих владельцев. Желательно, чтобы он был не менее 3 лет (для сделок, совершенных после 1 января 2016 года — не менее 5 лет). Этот пункт не является обязательным, просто к подобным сделкам банки относятся настороженно.
  • Важно знать, что объект ипотеки не может находиться в залоге, под арестом, иметь иные обременения. В этом правиле есть лишь одно исключение: закладная в ситуации переуступки ипотеки.

Важно проверить всю имеющуюся техническую документацию на объект. Банковская организация тщательно проверяет ее соответствие действительности.

Ипотека с госпрограммой

Для участников ипотеки с господдержкой требования кредитных учреждений к объекту жилой недвижимости не отличаются от стандартных кредитных продуктов.

Важно, чтобы объект недвижимости был пригоден для полноценного и длительного проживания без капитального ремонта и иных серьезных вложений. Дом должен иметь действующие коммуникации и инфраструктуру.

Похожие публикации