Ипотека на коммерческую недвижимость - программы и условия

Покупка коммерческой недвижимости с помощью ипотечного кредитования: основные правила, необходимые документы

Многие заемщики хотят оформить ипотеку для покупки коммерческой недвижимости. Если объективно оценить динамику на российском рынке, то коммерческая ипотека только начинает развиваться. В связи с этим, не все правила и требования урегулированы. На законодательном уровне также встречаются недоработки в отношении этого вида недвижимости. Однако подобные обстоятельства не останавливают физических лиц и индивидуальных предпринимателей оформлять ипотеку для покупки коммерческой недвижимости. В связи с этим довольно часто можно услышать вопросы о том, как оформляется коммерческая ипотека и как она проводится в бухгалтерской отчетности.

коммерческая ипотека

Что такое коммерческая ипотека

Данное понятие подразумеваем покупку объекта недвижимости для использования его в коммерческих целях. Можно обустроить офисное или производственное помещение. Приобрести коммерческую недвижимость может не только компания, но и частное лицо.

Покупка коммерческой недвижимости позволяет оборудовать собственное рабочее место и с этого момента полностью не зависеть от арендодателя. Довольно часто представители бизнеса сталкиваются с тем, что приходится платить высокую арендную плату, при этом условия размещения могут быть далеки от идеальных.

Между классической и коммерческой ипотекой есть некоторые различия. В первом случае заемщик получает ипотеку для приобретения квартиры или частного дома, но при этом происходит оформление залогового имущества. В свою очередь, коммерческая ипотека подразумевает выдачу займа для покупки такого объекта недвижимости, который не подходит для постоянного проживания, а предназначается для создания офисного или производственного помещения.

коммерческая ипотека

Что нужно учитывать при оформлении ипотеки

Прежде чем подать заявку кредитору, необходимо оценить такие параметры:

  • Стоимость арендной платы. Если аренда и платеж по ипотеке не отличаются по сумме, то приобретение собственного помещения имеет смысл. Лучше отдавать деньги за личное помещение, чем платить их арендатору. Если сумма ежемесячного платежа слишком высокая, то лучше подписать договор аренды торговой точки.
  • Вероятность расторжения договора аренды. Если арендодатель не планирует расторгать договор и никогда не поднимает эту тему, то не стоит брать на себя дополнительную кредитную нагрузку. Однако если хозяин помещения довольно часто упоминает об освобождении офиса, то оформление ипотеки сможет внести некоторую стабильность в дела бизнесмена.

Правила оформления коммерческой ипотеки

Коммерческое ипотечное кредитование имеет некоторые правила оформления, которые должен учитывать каждый потенциальный заемщик:

  • При оформлении подобного договора стоит еще раз уточнить вопрос о сроках возмещения заемных средств. В данном случае они намного короче, чем при оформлении стандартной ипотеки. Например, некоторые кредиторы для закрытия долга дают 25-30 лет. Однако в случае с коммерческой ипотекой период действия договора составляет 10 лет.
  • Не стоит забывать о процентной ставке. Заключение договора на привычный вид ипотеки подразумевает оплату около 10-11%. В случае с юридическими лицами ставка может быть увеличена до 18-19% за год.

Подобные отличия могут быть связаны с большими рисками для кредитора. В современном законодательстве прописано о том, что в рамках стандартного ипотечного договора заемщик получает средства для покупки жилой недвижимости. Однако данный объект сделки оформляется в качестве залога. Если заемщик не исполнит свои долговые обязательства вовремя и в полном объеме, то право на распоряжение жильем переходит кредитору. В отношении коммерческого ипотечного кредитования подобный закон имеет несколько положения.

В данном случае должен произойти переход права собственности на нежилое помещение. Именно после этого она может выступать в роли залогового имущества. Иными словами, у кредитора бывает такой период, когда ипотека не обеспечивается залогом. Это время станет периодом повышенных рисков для кредитора. В свою очередь, за подобные риски придется платить именно заемщику.

Важно! Обычно возникает ряд трудностей при оценке коммерческой ипотеки. На российском рынке совершается довольно мало подобных сделок. Для получения объективной оценки обращаются к опытному оценщику, это потребует дополнительных затрат.

Оформление коммерческой ипотеки для физических лиц

Заключение подобной сделки происходит с определенной категорией заемщиков. Это могут бизнесмены, руководители организаций или индивидуальные предприниматели. Кредитор должен быть уверен в том, что приобретенная в ипотеку недвижимость будет использоваться по назначению и приносить прибыль. Следовательно, заемщик сможет вовремя возмещать полученные ранее средства.

Рассмотрим обратную ситуацию, когда оформление коммерческой ипотеки происходит на физическое лицо. В таком случае банк испытывает максимальные риски. Как правило, частное лицо приобретает подобные помещения для сдачи их в аренду, однако нет гарантии, что договор аренды будет заключен на длительный срок. У банка возникают опасения, с каких средств заемщик сможет выплачивать ежемесячные платежи.

ипотека физ лицо

Какие документы потребуется физическому лицу

Заранее стоит набраться терпения для заключения подобной сделки. Первые трудности могут возникнуть у гражданина при подготовке необходимой документации. Потребуются такие бумаги:

  • Копия всех страниц паспорта.
  • СНИЛС.
  • Для лиц, которые состоят в браке или имеют детей, необходимо подготовить свидетельство о заключении брака и документ, подтверждающий рождение детей.
  • В случае если заемщик является мужчиной призывного возраста, то сотрудник банка потребует копию военного билета.
  • Полис личного страхования.
  • Полный пакет документов на приобретаемый объект недвижимости.
  • Справка о размере дохода за последние полгода.

документы

Некоторые кредиторы могут запросить документацию на компанию, которая принадлежит потенциальному заемщику. Эта мера позволяет кредитору оценить материальное состояние организации, с точки зрения своевременного погашения займа.

Требования к объекту недвижимости при оформлении коммерческой ипотеки

Для получения одобрительного решения со стороны кредитора необходимо подобрать объект недвижимости, который будет полностью соответствовать таким требованиям:

  • Сооружение должно быть капитальной постройки.
  • Объект недвижимости должен быть свободен от залоговых обязательств.
  • Здание должно располагаться в пределах территории, где банк осуществляет выдачу ипотеки.

Покупка недвижимости для физического лица

В данном случае специалисты выделяют несколько схем сотрудничества:

  • Покупатель выплачивает продавцу аванс, размер которого соответствует первоначальному взносу. Далее происходит регистрация права собственности на покупателя. После завершения этой процедуры заемщик оформляет залог на помещение в пользу кредитора. После этого банк переводит денежные средства продавцу.
  • В рамках второй схемы происходят аналогичные действия, как и в первом случае. Принципиальным отличием является то, что продавец сначала оформляет залог на имущество в пользу банка, а только после этого происходит продажа залоговой недвижимости.
  • Третий способ оформления применяется довольно редко. Здесь предстоит создать отдельную компанию, на которую и будет зарегистрировано приобретаемое имущество. После получения кредита покупатель приобретает созданную им же фирму.

Оформление коммерческой ипотеки на ИП и организацию

Претендовать на получение коммерческой ипотеки могут только организации, которые соответствуют обозначенным параметрам:

  • Организация должна выступать в роли резидента на территории России. Иными словами, компания должна выполнять свой вид деятельности на территории РФ не менее 180 дней за год. При этом обязательным условием является наличие официальной регистрации, а также постановка на учете в налоговой инспекции.
  • Объем выручки компании не должен превышать 400 млн. руб. за год.
  • Период деятельности компании не должен быть менее 6 месяцев. Некоторые кредиторы не одобрят займ, если компания не сможет представить годовую отчетность.

ипотека на ип

Какие документы необходимо предоставить ИП или организации

Как только потенциальный заемщик оформит заявление на коммерческую ипотеку, банк незамедлительно проверит его материальную обеспеченность и законность работы данной фирмы. В рамках проверки банку потребуются такие документы:

  • Заявление на получение ипотеки.
  • Анкета заемщика, где необходимо указать цель, период кредитования и желаемый размер процентной ставки.
  • Устав и иные учредительные документы, которые смогут стать доказательной базой того, что фирма имеет право на заключение следок и на оформление кредитов.
  • Финансовую документацию, которая показывает материальное состояние фирмы. Благодаря этому банк сможет оценить уровень платежеспособности клиента и принять решение о его кредитовании.

документы

Как происходит оформление коммерческой ипотеки для ИП или организаций

В данном случае заемщик может действовать по одной из перечисленных схем:

  • Первый вариант отличается простотой, но требует существенных временных затрат. Покупатель отдаёт продавцу аванс, размер которого соответствует сумме первоначального взноса. Далее оформляет обязательство о том, что он обязуется оплатить остальные средства, как только произойдет регистрация договора залога. Происходит переход права собственности от продавца покупателю. Он накладывает на имущество залоговые обязательства в пользу кредитора. Только после этого кредитное учреждение переводит продавцу деньги.
  • При выборе второго варианта оформлением залога на покупателя занимается продавец. Вместе с обременением, право собственности переходит на помещение. Иными словами, в результате сделки покупатель приобретает офис или иное коммерческое помещение, которое заложено в рамках его же кредита.
  • В рамках третьего варианта происходит создание отдельного юридического лица. Именно на него и происходит оформление объекта недвижимости. В свою очередь, покупателем выкупает это юридическое лицо. Однако он не может снять обременение с имущества до того момента, пока не будет полностью отданы заемные средства.

Если оценивать все представленные схемы, то можно сделать вывод о том, что самый первый платеж в рамках сделки покупатель оплачивает сам. На первоначальные взносы ипотека не распространяется. Это делается для максимального снижения рисков продавца и кредитора.

Важно! Некоторые сделки с коммерческой ипотекой происходят без внесения первоначального взноса. Участие этих средств не понадобится, если выбранное для сделки имущество ликвидное, при этом покупатель имеет возможность предоставить в залог дополнительное имущество.

Оформление коммерческой ипотеки для ИП и юридических лиц происходит на аналогичных условиях. Нужно только подготовить пакет с документацией. Кредит будет одобрен, если заемщик полностью соответствует банковским требованиям.

Похожие публикации