Можно ли продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Может ли заемщик продать ипотечную квартиру: способы реализации недвижимости, возможные проблемы

Покупая жилье в ипотеку, трудно предусмотреть жизненные обстоятельства, которые могут произойти в будущем. Возможен переезд в другой регион или страну, изменение состава семьи или изменение уровня дохода. До даты закрытия договора может оставаться несколько десятков лет, а решать возникшую проблему требуется прямо сейчас. Единственным реальным выходом из такой ситуации является продажа кредитного жилья. Многие заемщики интересуются, можно ли по закону продать ипотечную квартиру.

продажа квартиры

Право на ипотечное жилье

Ипотека – это одна из разновидностей залоговых кредитов. Заемщик получает деньги в долг под залог приобретаемой жилой недвижимости. При регистрации объекта в органах Росреестра делается отметка о наложенном обременении, снять которое можно только после полного расчета с кредитором.

Все права и обязанности сторон договора ипотечного кредитования регулируются Законом РФ №102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ст. 29 Закона разрешает залогодателю извлекать из объекта залога доходы. Иными словами, жилье можно сдавать в аренду, проживать в нем, регистрировать новых жильцов и завещать наследникам. Продажа (отчуждение объекта) возможна лишь при получении согласия от залогодержателя (ст. 37 Закона).

Начинать процедуру продажи ипотечного жилья нужно с посещения офиса банка, в котором оформлялся договор. Обойти кредитора в таком вопросе не получится. Согласно нормам ст.346 ГК РФ, сделка без участия банка будет признана недействительной, заемщика обяжут возместить финансовому учреждению убытки.

Чтобы получить согласие от кредитора, нужно иметь веские аргументы для проведения такой сделки:

  • смена места жительства. Это может быть переезд не только в другой город РФ, но и в другой район города, из которого легче добраться к месту работы или учебы;
  • изменение семейного положения (развод, рождение детей, заключения брака, усыновление детей);
  • потеря работы;
  • невозможность выплачивать ипотеку в связи с ухудшением финансового положения или состояния здоровья.

Важно! Банк имеет право отклонить просьбу о реализации залоговой недвижимости. Тогда продать квартиру можно будет только после полного погашения жилищной ипотеки.

Есть несколько законных способов продажи ипотечной квартиры, имеющих свои достоинства и недостатки.

права собственности

Погашение ипотеки и продажа квартиры

Это самый оптимальный способ, устраивающий банк, покупателя и продавца.

Механизм его действия:

  1. Продавец находит нужную сумму денег для досрочного погашения ипотеки, например, берет потребительский кредит или одалживает средства у родственников, друзей, знакомых.
  2. Долг перед банком погашается, с квартиры снимаются все обременения.
  3. Теперь продавец получает полное право реализовать жилье по рыночной цене, а покупатель может приобрести жилплощадь без каких-либо ограничений.
  4. Сделка проста и прозрачна, единственная сложность заключается в нахождении нужной суммы для погашения долгового обязательства.

погашение ипотеки

Продажа квартиры за наличный расчет

При данном способе нужно найти покупателя, имеющего наличные средства для покупки жилых апартаментов.

Алгоритм действий:

  1. Залогодатель уведомляет банк о своем желании продать жилплощадь, получает его согласие и проводит сверку суммы долга по кредиту.
  2. Находится покупатель, согласный предоставить задаток наличными для выплаты долга по ипотеке продавцу.
  3. Из квартиры выписываются все зарегистрированные жильцы.
  4. Покупатель передает задаток, а продавец погашает долг перед банком и снимает обременения с недвижимости
  5. Составляется договор купли-продажи, подписывается двумя сторонами и направляется на государственную регистрацию.
  6. После получения покупателем свидетельства на право собственности продавец получает остаток средств по сделке.

Данный способ редко применяется на практике и подходит для случаев, когда долг по ипотеке составляет небольшую сумму.

При данном варианте самым незащищенным звеном в цепочке является покупатель. Защитить себя он сможет составлением предварительного соглашения о приобретении жилья с обязательным нотариальным заверением. С продавца также берется оформленная должным образом расписка о получении задатка.

Даже при идеальном оформлении сделки есть риски для обеих сторон. В предварительном договоре рекомендуется прописать, что в случае отказа покупателя от сделки задаток остается у продавца, а если продавец решить приостановить процедуру, тогда он возвращает задаток и премиальные.

наличный расчет

Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке

Результатом такой сделки является переоформление ипотечного соглашения на покупателя и передача ему недвижимости. Главным действующим лицом здесь выступает банк, который переоформляет кредитный договор на другое лицо и начинает с ним сотрудничество. Процедура проходит быстрее, если перекредитование происходит в одном банковском учреждении.

Пошаговый алгоритм:

  1. Залогодатель ищет покупателя.
  2. Банку сообщается о желании сторон оформить переуступку долга.
  3. Покупатель собирает стандартный пакет документов для оформления ипотечного соглашения с банком. Банк проверяет его платежеспособность.
  4. Заключается договор о переуступке прав и требований (цессии). Кредитное учреждение может пойти навстречу новому владельцу недвижимости и провести предварительно рефинансирование долга, снизив процентную ставку.
  5. Составляется и подписывается договор купли-продажи жилой площади между покупателем и продавцом.
  6. В государственных органах регистрируется переход права собственности.
  7. На жилье накладывается обременение по условиям договора цессии.

Продажа квартиры по инициативе банка

Этот способ используется в тех случаях, когда заемщик допускает длительные и регулярные просрочки по оплате или самостоятельно уведомляет банк о невозможности исполнять обязательства по ипотечному договору.

Кредитор старается перед выставлением квартиры на торги проработать с заемщиком все возможные способы закрытия долга (предоставление моратория, перекредитование, рефинансирование).

Заемщик не участвует в этом процессе, а только предоставляет свое согласие. Банк проводит оценку жилья, выставляет на торги и находит покупателя. Такая процедура сильно затянута во времени, а стоимость квартиры постоянно снижается. Высока вероятность ситуации, что продажная стоимость жилья будет равна сумме долга по кредиту. У неплатежеспособного заемщика нет права возражать по срокам реализации имущества и его стоимости.

продажа по решению банка

Для проведения денежных расчетов резервируются две банковские ячейки. В одну победитель торгов кладет средства за покупку недвижимости. После этого заключается договор купли-продажи между продавцом и покупателем и между покупателем и кредитным учреждением. Банк направляет в регистрационные органы прошение о снятии обременений и открывает ячейку.

Затем продавец передает право собственности на жилье новому владельцу и получает право проверить содержимое своей ячейки.

Сложности при реализации залоговой недвижимости

Операции по продаже ипотечных квартир абсолютно законны и при соблюдении всех юридических норм безопасны для всех участников процесса. Трудности возникают при реализации квартир, взятых в кредит с использованием программ господдержки.

Если продается жилье, первоначальный взнос по которому делался с использованием материнского капитала, требуется согласие органов опеки и попечительства. По условиям использования маткапитала для покупки недвижимости родители обязаны выделить детям доли. Это делается сразу после погашения долга и снятия ограничений с объекта залога. Покупателю придется ждать выделения долей и покупки новой недвижимости, в которой для детей сразу будут выделены части. После этого социальные органы признают сделку законной.

Важно! Обычно сложно продать квартиру, приобретенную по программе военной ипотеки. Такое жилье находится в залоге у банка и министерства обороны. МО покрывает часть платежей по кредиту государственными средствами. Продажа такого жилья возможна только после погашения ипотеки.

Документы

После принятия решения о продаже ипотечного жилья заемщик должен подготовить пакет документов. Лучше это сделать заранее.

Основными документами являются:

  • паспорта всех собственников и СРО несовершеннолетних детей;
  • новая выписка ЕГРН;
  • справка из управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • согласие супругов на продажу, заверенное у нотариуса;
  • экспертная оценка квартиры (составляется компанией, являющейся партнёром банка).

документы

Налоговые последствия сделки

Тот факт, что реализованная квартира находилась в ипотеке, не освобождает продавца от обязанности оплатить налоги. Сделка облагается НДФЛ в сумме 13% от стоимости имущества, если жилье находилось в собственности менее 3 лет.

Уменьшить сумму налога поможет имущественный вычет в виде 1 миллиона рублей либо суммы расходов на приобретение реализуемого имущества. В сумму расходов разрешается включать не только первоначальную стоимость жилья, но и проценты, уплаченные по ипотеке.

Главным риском для продавца при реализации ипотечной квартиры является вероятность банкротства банка, через который производится расчеты. В остальном, схема отработана и редко сопровождается рисками для покупателей.

Похожие публикации