Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал в ипотеку: правила оформления сделки

На законодательном уровне не накладываются ограничения на продажу квартиры, купленной в ипотеку с использованием средств материнского капитала. Однако данная процедура требует соблюдения многих условий. В этом случае собственниками жилья выступают несовершеннолетние граждане. Помимо этого, необходимо получить согласие банка и правильно рассчитать налог.

ключи в руке

Способы продажи квартиры, купленной в ипотеку

В таком случае специалисты могут предложить несколько вариантов продажи ипотечного жилья:

  • Закрыть ипотечный долг досрочно, снять с квартиры обременение и выставить ее на продажу. В этой схеме все просот, однако не каждый заемщик имеет возможность погасить долг досрочно.
  • Можно попытаться получить согласие банка. В этой ситуации стоит обратиться к своему ипотечному договору, где указывают возможность продажи залогового объекта недвижимости. Если в договоре стоит запрет на данную процедуру, тогда не стоит надеяться на успешное решение дела. В любом случае можно обратиться в финансовую организацию, в которой была оформлена ипотека, с просьбой о продажи заложенного имущества. Иногда банки идут навстречу своим клиентам и дают положительный ответ в индивидуальном порядке.
  • Попробовать переоформить ипотечный кредит на будущего покупателя. В таком случае квартира будет продаваться вместе с кредитом. Иными словами, ипотека перейдет будущему владельцу. Он получит полностью долг, период кредитования и размер процентной ставки. Как показывает практика, данный вариант редко используется. Многие не хотят участвовать в подобной схеме и брать на себя обязательства перед банком.

договор

Как влияет участие средств материнского капитала при продаже квартиры

Здесь главным условием станет факт того, была ли выделена доля несовершеннолетним гражданам после покупки квартиры.

Продавец недвижимости не успел выделить долю своим детям

В большинстве случаев, при покупке жилья в рамках ипотечного договора доля сразу не выделяется. Финансовые учреждения придерживаются практики, когда квартира должна принадлежать совершеннолетним владельцам. Однако данное условие не является обязательным, и не каждый банк его озвучит.

В таком случае гражданин, на которого оформлялась квартира в момент совершения сделки, должен написать обязательство о выделении доли каждому члену семьи. Данный документ заверяется нотариально. При этом на законодательном уровне регламентируется положение, согласно которому детям также должны быть выделены доли в купленной квартире.

Подобное оформление должно произойти не позднее шести месяцев с того момента, как финансовое учреждение снимет залоговые обязательства с квартиры. Иными словами, это может произойти только после погашения долговых обязательств.

Если подобное обязательство уже было адресовано в Пенсионный фонд, то в банк необходимо обратиться до продажи объекта недвижимости. Как правило, если остаток долга не слишком большой, то банк может дать разрешение на выделение долей для детей. Следовательно, квартира будет продаваться вместе с ипотекой и при этом с долями на несовершеннолетних детей.

Продать такую квартиру будет трудно. Покупатель редко согласится на подобную сделку. В любом случае, стоит попробовать все возможные варианты продажи ипотечной квартиры с использованием средств материнского капитала.

доли

Есть еще один вариант продажи такого жилья. Можно договориться с покупателем о том, что он предоставит задаток, который пойдет на погашение ипотеки. Далее выделяются доли на детей, только потом совершается купля-продажи квартиры.

При любых обстоятельствах стоит учесть, что продажа квартиры без выделения долей может стать рискованной сделкой. При нарушении подобного закона Пенсионный фонд может потребовать возврата денег, а продавцу квартиры предъявить обвинения в мошенничестве. Однако есть риск не только для продавца, но и для покупателя. Договор купли-продажи может быть признан незаконным. Тогда квартира изымается государственными органами.

Выделение долей детям в продаваемой квартире

В данной ситуации также потребуется получить согласие банка на то, что залоговое имущество будет оформлено на несовершеннолетних граждан. Если подобное разрешение получено, то необходимо произвести саму процедуру по выделению долей. Далее нужно обратиться к органам опеки за оформлением разрешения на продажу квартиры.

Почему нужно оформлять согласие от органов опеки на продажу квартиры

Законодательство регламентирует положение, согласно которому не получится совершить сделку с недвижимостью несовершеннолетнего гражданина без участия органов опеки. Подобная мера позволяет государству контролировать соблюдение прав ребенка.

Не стоит опасаться данной процедуры, если все выполняется в рамках закона. Органы опеки и попечительства дают одобрение на проведение подобной сделки. Однако это возможно при условии, что родители купят новое жилье, где дети будут обладать соответствующими долями. При этом новое жилье должно быть равнозначным или даже лучшим в плане площади и стоимости.

Важно! Родители сначала должны приобрести новое жильё, выделить на его площади доли для несовершеннолетних граждан, а только потом заниматься продажей прежней квартиры. Можно положить денежные средства на счета, открытые на детей, а также выделить детям доли в другой недвижимости, принадлежащей родителям.

опека

Процесс получения разрешения от органов опеки и попечительства

Необходимо обратиться в обозначенную государственную структуру, которая находится по месту жительства несовершеннолетних граждан. Предстоит подготовить пакет документов. Стоит учесть, что список документации может изменяться с учетом правил каждого отдельного учреждения.

Полный список пакета документации можно уточнить у сотрудников органов опеки и попечительства по месту жительства. В любом случае необходимо подготовить заявление на разрешение проведения сделки, паспорта участников, свидетельства о рождении детей, выписка из ЕГРН, свидетельство на право владения имуществом и т.д. Полный пакет документов необходимо предоставить и на жилье, которое планируется приобрести.

Важно! Свое решение органы опеки озвучат не раньше 15 дней с момента подачи документов. Если заявитель получил отказ, подобное решение должно быть аргументировано.

В случае положительного решения от органов опеки сделка может быть оформлена. Однако в пакет документов необходимо еще включить разрешение от органов опеки. В противном случае, регистрирующий орган не сможет оформить переход права собственности.

Все условия, которые были озвучены сотрудником органов опеки, носят обязательный характер. Их исполнение будет проверено.

Способ расчета налога при продаже квартиры

Участие средств материнского капитала в сделке может вносить корректировки в процесс оформления документов и проведения различных расчетов. Здесь следует рассмотреть сразу несколько вариантов:

  • Жильё принадлежало гражданину больше минимально положенного срока. В такой ситуации уместно обратиться к законодательной базе. Если владелец производит продажу после истечения минимального периода владения, то налог на куплю-продажу оплачивать не придется. Данный период составляет 3 года. Если жильё приобреталось в 2020 году, то минимальным будет считаться срок в 3 года. Есть смысл повременить со сделкой и подождать истечения этого периода. Это позволит сэкономить на внесении налога.
  • Если продажа квартиры состоится ранее обозначенного минимального срока, то уплаты налога избежать не получится. В такой ситуации необходимо оформить декларацию и рассчитать налог. Допускает вариант, что налог можно и не вносить, если он будет погашен с помощью налоговых вычетов.

калькулятор

Как рассчитывается налоговый вычет

Если необходимо произвести расчет вычетов, то предстоит отнести к затратам и средства материнского капитала. В сумму вычета не будет входить материнский капитал при приобретении квартиры, а при продаже он будет учитываться. Следовательно, из суммы сделки необходимо убрать все расходы, в том числе и долю, которая была внесена бюджетными средствами.

Проценты по ипотеке также можно внести в расходы при продаже квартиры. Иными словами, проценты смогут снизить доход от продажи жилья. Налог может быть начислен только на разницу от суммы продажи и расходов на приобретение и оплату процентной ставки.

По поводу долей на детей эксперты озвучивают несколько рекомендаций. В случае выделения на детей долей в рамках договора дарения или соглашения их получение произойдет безвозмездно.

Если потребуется продать эти доли ранее обозначенного срока, то детям должен быть начислен НДФЛ с учетом полной стоимости сделки. Уменьшение налоговой ставки на определенную долю вычета возможно, однако это делается не на расходы при покупке долей, несмотря на то что взрослые граждане за них уже оплатили. У несовершеннолетних граждан подобных расходов не было. Это и стало причиной того, что многие семьи уже недополучили крупные суммы.

У многих возникает вопрос, как избежать уплаты налогов за продажи долей, которые принадлежат несовершеннолетним гражданам. В таком случае выход только один —можно оформить заявление на получение вычета от покупки ребенком доли в приобретаемом жилье. В таком случае можно говорит о взаимном зачете: несовершеннолетний гражданин будет претендовать на получение вычета за приобретенную долю, а государство должно вернуть ему 13% от суммы сделки. В это же время ребенку будет начислено НДФЛ от продажи собственной доли в проданной квартире.

Все это приведет к тому, что ребенок лишится права получения налогового вычета при дальнейших операциях с недвижимостью. Безусловно, подобный расклад дел несколько огорчит гражданина в дальнейшем, но иногда это бывает единственным вариантом для семьи.

Способы снижения рисков

Подобные сделки с недвижимостью рекомендуется оформлять в сопровождении грамотного юриста. Он сможет проверить юридическую чистоту квартиры. В случае самостоятельного проведения сделки можно обратиться к нотариусу. Этот специалист сможет проверить через реестр нотариальных сделок, была ли произведена процедура выдачи долей на детей.

В любом случае, операции с недвижимостью следует проводить внимательно. Лучше обратиться к грамотному и проверенному специалисту.

Похожие публикации