Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире

Правила выделения долей детям в ипотечной квартире: законодательные нормы, оформление договора дарения

Выделение долей детям в приобретаемом жилье — это личная инициатива родителей. Однако бывают случаи, когда эта процедура установлена на законодательном уровне. Родители обязаны выделить детям доли в ипотечной квартире при использовании средств материнского капитала.

дети

Выделение долей детям

Многие граждане, взявшие ипотечный кредит в банке и купившие за эти средства квартиру, хотят выделить доли своим детям. В этом случае необходимо заручиться согласием банка. Не каждый банк дает согласие на такую процедуру. Этому есть весьма простое объяснение. В любой ипотечной сделке купленный объект недвижимости переходит в залог банка. Если заемщик перестает в какой-то период исправно выполнять свои обязательства перед банком (платить ипотеку), банк имеет право реализовать квартиру и вернуть себе деньги.

Если в квартире будут выделены доли несовершеннолетним детям, реализация данной недвижимости станет для банка серьезной проблемой. Поэтому иногда банки отказывают клиентам без объяснения причин.

С другой стороны, при предоставлении долей несовершеннолетним гражданину придется заручиться также согласием органов опеки. Вопросы выделения долей и осуществление сделок с участием несовершеннолетних не особенно волнуют органы опеки. При покупке квартиры в ипотеку недвижимость передается в залог банку, именно поэтому требуется согласие органов опеки.

Факт предоставления долей несовершеннолетним должен быть подтвержден нотариально удостоверенным договором.

доли

Выделение долей до погашения ипотеки

Согласно ст.60 Семейного кодекса ребенок имеет право владеть собственностью. Следовательно, выделение ему доли в приобретаемом жилье вполне возможно. Это является обязательным условием в таких сделках:

  • Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, то предоставление доли детям — это законодательное требование. Принципиального значения не имеет, каким образом использовали семейный капитал — для первого взноса или в счет уплаты ипотечного кредита. Пенсионный фонд перечислит материнский капитал или его часть на ипотечный счет заемщика.
  • Если гражданин приобрел квартиру полностью за свои средства, никто не сможет настаивать на выделении долей детям. Если человек захочет провести данную процедуру, это станет его собственной инициативой.

Если клиент использовал маткапитал, выделение долей обязательно. Пенсионный фонд должен получить подтверждение в виде нотариально заверенного документа о предоставлении долей. Если по какой-то причине банк не соглашается на выделение долей, заемщик должен составить обязательство о выделении долей после погашения ипотеки.

Выделение долей после погашения ипотеки

Именно такая практика используется в большинстве случаев. Чтобы заняться предоставлением долей, заемщик должен внести последний платеж и получить справку об отсутствии задолженности перед банком.

После этого гражданин должен предоставить в Росреестр такие документы:

  • Согласие каждого родителя на выделение долей детям, заверенное нотариусом.
  • Паспорта или свидетельства о рождении каждого участника сделки.
  • Свидетельство о браке.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, которая будет являться объектом сделки.
  • Документ, подтверждающий размер каждой доли.

погашение ипотеки

За такую процедуру предусмотрена государственная пошлина, она составляет 2000 рублей. Для выделения долей можно напрямую обратиться в Росреестр с указанным пакетом документов. Есть еще один очень удобный способ — обратиться в МФЦ по месту жительства и передать туда все документы. Сотрудники МФЦ не только проконсультируют по всем интересующим вопросам, но и передадут документы в Росреестр на регистрацию права собственности.

Реже используется отправка документов в Росреестр почтой России или с помощью доверенного лица (при этом нужно позаботиться о составлении и заверении доверенности у нотариуса).

Если доли выделяются после погашения ипотеки, в которой участвовали средства маткапитала, провести процедуру нужно не позднее 6 месяцев с момента погашения. Если родители не выполнили свою обязанность по выделению долей в указанный срок, это делается в судебном порядке.

Инициатором судебного разбирательства и принудительного выделения долей может стать как Пенсионный фонд, так и органы опеки или прокуратура в интересах несовершеннолетних. Если держатель сертификата на материнский капитал не выделил доли в квартире детям, его могут обязать вернуть потраченные средства в Пенсионный фонд. Можно не сомневаться, что в таких вопросах суд всегда будет на стороне государства. Договор купли-продажи при этом признается недействительным.

Важно! Если будет доказано, что сделка была фиктивной, могут завести уголовное дело по ст. 159.2 УК РФ. Срок давности по таким делам составляет 3 года.

Сложности в сделках с участием несовершеннолетних

Сделки с несовершеннолетними сопровождаются такими сложностями:

  • При использовании в покупке недвижимости средств маткапитала за оформлением сделки и выделением долей следит Пенсионный фонд, а иногда и органы опеки. Главная задача этих инстанций — обеспечить соблюдение законодательства. Если маткапитал в сделке не участвовал, выделение долей детям — личный выбор родителей.
  • Если родители решат продать квартиру, в которой есть доли несовершеннолетних детей, это может быть проблематично. В таких случаях всегда требуется согласие органов опеки.
  • Если родители продали квартиру и купили новую для улучшения жилищных условий, есть одно требование. Нельзя выделять доли детям, меньше тех, что были у них в предыдущем жилье.
  • Если гражданин неоднократно допускал просрочки платежей и не реагировал на замечания и требования банка, он может быть выселен из квартиры, купленной в ипотеку. Этому не сможет даже препятствовать наличие долей несовершеннолетних детей.

несовершеннолетние дети

Добровольное выделение долей

Если родители хотят провести выделение долей детям по своему желанию, это делается двумя способами:

  • По соглашению родителей.
  • По договору дарения.

В законе отсутствуют упоминания о том, какими должны быть доли несовершеннолетних в приобретаемых объектах недвижимости. Установить их невозможно, так как каждая семья покупает недвижимость, исходя из своего бюджета. В законе указано, если покупается новая квартира взамен предыдущей, доля ребенка в ней не может быть меньше.

На практике применяются такие выделения долей каждому члену семьи:

  • По равной доле на каждого члена семьи.
  • По количеству квадратных метров, которое предусмотрено санитарными нормами, а именно по 18м2.
  • Иногда родители делят на всех членов семьи только средства материнского капитала в общей стоимости жилья, а остальную часть только между собой, как совместно нажитое имущество.

Выделение долей при ДДУ

Если семья решает приобрести квартиру на стадии постройки дома, всегда заключается договор долевого участия — ДДУ. Такой способ покупки жилья не отменяет необходимость выделять доли несовершеннолетним при внесении материнского капитала.

Выделить доли детям можно сразу же при заключении ДДУ. Если на этом этапе выделение долей не осуществилось, это можно сделать до момента получения акта передачи квартиры в собственность. Для этих целей необходимо позаботиться о составлении договора переуступки прав и обязанностей дольщика, туда включаются дети.

Вновь возникшее право собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Как только регистрация пройдет, договор следует передать застройщику, чтобы тот на основании этого документа внес детей в акт приема-передачи квартиры.

Если в силу каких-то обстоятельств выделение долей не сделали и до подписания акта приема-передачи, будет еще одна возможность — после первичной регистрации права в Росреестре на участников ДДУ в строительстве. При этом учитываются такие условия:

  • Если ребенок уже старше 14 лет и имеет паспорт, обязательно его личное участие при заключении договора и его личная подпись в нем. Также ребенок от 14 лет присутствует и при передаче документов в Росреестр, ставит подпись в заявление на регистрацию собственности.
  • Если ребенок не достиг еще возраста 14 лет, все эти действия выполняет за него законный представитель — мать или отец, без личного присутствия ребенка. Родители должны иметь при себе свидетельство о рождении всех детей.

дду

Выделение долей детям по договору дарения

Если изначально при покупке квартиры доли детям не выделялись в силу отсутствия такой необходимости, то можно сделать это в любое время. Если квартира находится в общей собственности, доли детям выделяются с помощью нотариуса. В первую очередь, родители должны выделить свои собственные доли и только после этого можно оформлять договора дарения на детей.

Документ, согласно которому доля в квартире передается в собственность ребенка, называется дарственной. Она составляется всегда в письменной форме. На ней ставятся подписи обоих супругов.

Несмотря на то, что законам РФ нотариальное заверение данного документа не является обязательным, желательно это сделать во избежание недоразумений в дальнейшем. Определенной формы составления данного документа не существует.

Дарственная, чтобы обладать юридической силой, должна содержать:

  • Сведения о сторонах сделки (ФИО, дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации). Под сторонами сделки понимаются родители (дарители) и дети (одариваемые).
  • Сведения, касающиеся предмета дарения. Все они берутся из правоустанавливающих документов на квартиру: адрес расположения, метраж, количество комнат, этаж, кадастровый номер.

Важно! Перед обращением к нотариусу необходимо обратиться в БТИ за справкой о стоимости квартиры. От этой суммы нотариус рассчитывает стоимость своих услуг.

После того как нотариус выполнит свою работу, дарители должны предоставит все документы в Росреестр для регистрации вновь возникшего права собственности.

Как только изменения будут зарегистрированы в Росреестре, дети становятся полноправными собственниками квартиры. Это единственное правовое последствие такой сделки. Вернуть все обратно после этого будет уже очень сложно.

Размер доли детей может быть по усмотрению родителей. Чем больше в семье детей, тем меньше будет доля каждого из них.

дарение

Особенности выделения долей в ипотечных квартирах

Доли выделяются по таким правилам:

  • Заемщик в любой момент выплат по ипотеке может обратиться к ипотечному менеджеру с просьбой о внесении нового собственника заложенной квартиры. Но на долю в ипотечной квартире могут претендовать оба созаемщика и их дети.
  • Заемщик имеет право в период нахождения квартиры в залоге менять собственников квартиры и соотношение долей между ними.
  • Заемщик имеет право передать свою долю любому из оставшихся собственников.
  • Есть ряд ипотечных программ, в рамках которых нет возможности вносить изменения числа собственников. Это «Военная ипотека на покупку готового жилья» и «Военная ипотека на покупку строящегося жилья».
  • Титульный созаемщик (лицо, на которое оформлен ипотечный договор) может вносить новых собственников, когда у него отсутствуют задолженности и просрочки по кредитным обязательствам.
  • Внесение изменений в количество собственников возможно в том случаях, когда на ипотечную квартиру оформлен полис страхования имущества и он не просрочен.

Сделки с недвижимостью, где есть доли детей

Сделки с квартирой, в которой у детей есть доли, имеют такие особенности:

  • Если в дальнейшем родители захотят продать квартиру, в которой есть доли несовершеннолетних детей, они должны будут выполнить ряд требований. Требуется заручиться согласием органов опеки. Нужно обеспечить ребенку лучшие условия при покупке нового жилья. В противном случае, органы опеки не дадут согласия на сделку.
  • При вынесении решения органы опеки ориентируются на месторасположение нового жилья (смена места жительства с мегаполисов на более мелкие города и поселки всегда вызывает сомнения). Учитывается стоимость новой квартиры. Если покупается новая квартира, которая стоит дешевле предыдущей, родителям может быть предложено внесение разницы на личный счет ребенка.
  • Если сделка была проведена в обход органов опеки, она может быть оспорена в судебном порядке.

После совершеннолетия ребенок самостоятельно может принимать решения по своей доли в квартире. То же самое касается детей в возрасте от 16 лет, признанных эмансипированными и в результате этого получивших дееспособность.

Похожие публикации
Adblock
detector