Какие документы нужны от продавца при продаже квартиры по ипотеке

Какие документы нужны от продавца при продаже квартиры по ипотеке: способы реализации недвижимости, важные правила

Решить квартирный вопрос проще всего с помощью ипотеки. Взяв кредит в банке, гражданин получает возможность сразу съехать с арендованной квартиры, тем самым сохранив часть семейного бюджета. Иногда после оформления жилья в ипотеку через некоторое возникает необходимость продать недвижимость. Важно знать, какие документы нужны от продавца при продаже квартиры по ипотеке.

ключ в руке

Допускается ли продажа недвижимости по ипотеке

Пока клиент, взявший ипотеку, полностью не погасит долг, он не может считаться полноправным собственником квартиры или любой другой ипотечной недвижимости. Жилье находится в залоге у банка. Есть мнение, что продать такую квартиру не получится раньше того времени, пока не будет выплачена вся сумма займа. Это ошибочное мнение, поскольку на самом деле продажа является возможной.

Важно! Нельзя просто самостоятельно найти покупателя, собрать документы и оформить договор купли-продажи. Определенные права на недвижимость принадлежат банку.

Человеку, который хочет продать ипотечную квартиру, следует сначала получить разрешение банка. Для этого необходимо:

  • обратиться с соответствующим заявлением в отделение кредитной организации;
  • получить разъяснения банка относительно сроков рассмотрения отправленной заявки;
  • дождаться решения по данному вопросу.

Обычно на рассмотрение заявлений не требуется много времени, однако ситуации бывают разными. Лучше заранее уточнить этот вопрос у менеджера, чтобы не тратить время на поиски покупателя. Иногда процесс затягивается. Как только банк уведомит заемщика об одобрении заявки, можно приступать к выбору подходящей схемы для продажи недвижимости.

цепь

Почему продают ипотечную недвижимость

Есть несколько основных причин, которые могут послужить поводом для продажи недвижимости, находящейся в залоге у банка:

  • Расширение семьи – если у супружеской пары рождается второй и третий ребенок, возникает необходимость задуматься о расширении жилплощади. К примеру, в ипотеку была приобретена небольшая однокомнатная квартира. Для такого семейства она станет тесной. Поэтому супруги, ставшие многодетными родителями, могут прийти к решению продать жилье.
  • Покупка жилья в новостройке – вторичный рынок понемногу утрачивает популярность. Многие люди, которые ранее взяли ипотеку для приобретения недвижимости именно на вторичном рынке, впоследствии выражают желание заменить ее новостройкой.
  • Неподходящее размещение квартиры – если профессор покупал квартиру по ипотеке, работая в университете, находящемся неподалеку от нее, то при смене работы он вполне может задуматься о ее продаже. Добираться долго до работы никто не захочет. К тому же, жилье может располагаться в неблагополучном районе.
  • Высокая ставка – кредитная нагрузка может оказаться слишком серьезной. Это послужит поводом для того, чтобы заемщик задумался о возможности снять с себя обязанности по ипотечному кредиту.
  • Смена семейного положения. После развода многие заемщики предпочитают договориться с банком о том, чтобы выставить квартиру на продажу. Статистика говорит, что такие ситуации не являются редкостью.
  • Переезд – поскольку ипотека оформляется на 7-10 лет, жизнь заемщика может сильно измениться. Если клиент решит уехать из города или страны, перед ним возникнет необходимость продать квартиру.

Конечно, желание продать ипотечную недвижимость может быть спровоцировано и другими факторами. Заявки на получение разрешения на продажу ипотечной квартиры рассматриваются иногда долго. В каждом индивидуальном случае используемые схемы будут отличаться.

передача ключей

Как продать ипотечную квартиру

Если гражданину удалось получить одобрение со стороны кредитной организации, следует определиться с тем, какой способ продажи окажется самым выгодным для продавца. Всего есть 4 схемы продажи такой недвижимости, которые сегодня активно используют заемщики:

  • Досрочное погашение задолженности – это наиболее простой способ для клиента. Получить одобрение намного проще, процесс не затягивается. Для того чтобы воспользоваться таким способом, следует полностью выплатить всю сумму ипотеки. Это возможно в случае, если на руках у заемщика есть необходимая сумма.
  • Продажа ипотечной квартиры с погашением долга в процессе заключения договора. Иногда продавцы предлагают потенциальным покупателям сотрудничество, предполагающее, что последние обязательные выплаты будут сделаны до момента подписания договора, но в процессе проведения переговоров. К сожалению, не каждый покупатель согласится с подобными условиями.
  • Продажа недвижимости вместе с долгами. Если заемщик оказался не в состоянии договориться с покупателем о продаже ипотечного дома с погашением долга в ходе сделки, и на руках у него не оказалось денежных средств, то это единственный возможный вариант. Однако, найти покупателей, которые согласятся на такие условия, непросто.
  • Продажа квартиры, находящейся в залоге, кредитной организацией. Иногда сам банк занимается продажей недвижимости, оформленной под ипотеку.

Каждый из данных методов имеет определенные преимущества и недостатки. Рассмотрим более подробно все возможные схемы, чтобы максимально упростить процесс выбора для потенциального продавца.

Погашение долга по ипотеке

Данный способ актуален в случае, если заемщик решил самостоятельно рассчитаться с банком и полностью погасить имеющийся долг, и только потом выставить недвижимость на продажу. Этот способ наиболее простой и распространенный. Все, что необходимо сделать — это внести сумму, которая потребуется для полного погашения ипотеки. Сделать это можно, имея собственные сбережения. Если их недостаточно, можно вновь обратиться за помощью к кредитной организации, оформив потребительский кредит.

К примеру, задолженность по кредиту составляет 2 миллиона рублей. Заемщику следует обратиться в банк, получить кредит, погасить действующую задолженность, а после продажи и получения денег от квартиры закрыть долг.

Обратите внимание, что далеко не каждая заявка способна получить одобрение. Иногда банки отказывают, поскольку считают, что потенциальный заемщик имеет высокий уровень закредитованности. Иными словами, высока вероятность того, что клиент не сможет погасить задолженность уже не по одному, а по нескольким кредитам. Для банка это огромный риск, от которого он постарается избавиться, отказавшись выдавать новый кредит.

стопки монеток

Получение задатка от покупателя

Если продавцу удастся найти покупателя, который будет готов внести задаток, погасить долг станет проще. Можно использовать полученные в качестве задатка средства.

Последовательность действий:

  1. Заемщик, который выступает также и в роли продавца, находит покупателя, готового оставить задаток.
  2. После получения денег продавец отправляется к нотариусу, чтобы заключить так называемый договор задатка. Согласно его условиям, гражданин обязуется продать недвижимость сразу после снятия с нее обременения.
  3. Погасив кредит с помощью средств, полученных от покупателя, следует сразу заключить договор купли-продажи недвижимости.

Стоит отметить, что найти покупателя, готового внести задаток, непросто. Подобное объясняется уязвимостью его положения. Никто не может гарантировать, что сделка окажется доведена до завершения. Недобросовестный продавец, получив задаток, может сбежать, не вернув денег. Это возможно даже в случае, если был заключен соответствующий договор. По этой причине данный метод не может считаться оптимальным и доступным.

документы

Участие в совершении сделки представителя банка

Данный метод особенно популярен, поскольку считается самым безопасным. Чтобы воспользоваться этой схемой, необходимо заранее заручиться поддержкой кредитной организации, которая будет выступать в качестве гаранта сделки.

Процедура включает в себя несколько этапов:

  • внесение суммы, необходимой для полного погашения займа, потенциальным покупателем;
  • зачисление этих средств происходит не на счет продавца. Держателем денег становится непосредственно банк. Чтобы произвести такую операцию, следует сначала заключить трехстороннее соглашение. Согласно условиям этого договора, покупатель обязуется выплатить долг по кредиту. Остаток средств выплачивается непосредственно продавцу;
  • как только деньги будут внесены, сделку можно считать завершенной.

Обратите внимание, что для совершения подобной сделки совершенно необязательно открывать два счета. Можно обойтись и одним. При этом часть средств, поступивших на него, будет зачислена банку, а остальная сумма – выдана заемщику, который также выступает и в роли продавца.

Переоформление ипотечного кредита

Этот способ не теряет актуальности, поскольку требует минимальных затрат по времени на оформление нового договора. Если продавцу удалось найти покупателя, согласного занять место заемщика, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в организацию и дождаться решения. Дело в том, что банк обязательно должен проверить кредитную историю и уровень дохода человека, который планирует стать новым заемщиком по ипотеке.

Важно! Ипотечный кредит не будет передан гражданину, имеющему негативную КИ или являющемуся неблагонадежным.

Банк не может рисковать, поэтому проверка будет тщательной и займет немало времени. Как только по заявке будет получено одобрение, можно приступать к переоформлению договора на нового заемщика, в роли которого выступит покупатель.

Важным преимуществом можно считать возможность отказаться от сбора документов на недвижимость. Они были собраны еще в момент заключения договора предыдущим заемщиком. Благодаря этому можно сэкономить немало времени и избавиться от необходимости стоять в очередях.

оформление договора

Какая схема является более выгодной

Заемщик, решивший продать ипотечную недвижимость, хочет сразу определиться с самым выгодным способом оформления сделки. Не всегда имеется возможность полностью погасить долг перед кредитной организацией самостоятельно. Определенные жизненные обстоятельства могут считаться причиной такой вынужденной продажи недвижимого имущества, находящегося под обременением.

Чтобы определиться с тем, какая из предложенных схем станет подходящей, следует руководствоваться простыми правилами:

  • оценить собственные финансовые возможности – это первое, что следует сделать. Иногда заемщику удается самостоятельно выплатить долг по ипотеке или взять дополнительный кредит и уже после снятия обременения продать недвижимость;
  • согласовать детали сделки с покупателем – следует сначала понять, на какие условия будет согласен человек, который станет новым владельцем недвижимости. Возможно, он не откажется внести задаток;
  • определиться с допустимым уровнем риска – этот пункт актуален не только для покупателей, но и для людей, продающих квартиру. Есть вероятность срыва сделки. Минимизировать ее можно при условии, что к процессу будет подключен банк в качестве гаранта.

Следуя простым правилам, продавец сможет избавить себя от лишних сложностей и минимизировать затраты. При оформлении дополнительных документов, например, для получения еще одного кредита, придется потратить немало сил и денежных средств. Некоторые документы можно получить только после уплаты определенных комиссий.

Стандартный пакет документов

Как только заемщик окончательно определится со схемой, которая будет использована для продажи, можно приступать к сбору документации:

  • Паспорт, принадлежащий собственнику квартиры. Если среди собственников есть дети, не достигшие совершеннолетия, следует прикрепить свидетельство об их рождении.
  • Договор купли-продажи недвижимости. Обратите внимание, если собственников квартиры двое, то соглашение обязательно должно быть заверено нотариально. В ином случае данная процедура регистрации не является обязательной.
  • Согласие супруга на проведение сделки. Такой документ обязательно следует заверить у нотариуса. Разумеется, получение согласия не требуется в случае, если собственник квартиры один и не состоит в законном браке.
  • Доверенность. Обязательным условием является предоставление действующей доверенности в том случае, если один из участников сделки решил передать свои полномочия другому человеку. По такой схеме сегодня крайне редко работают. Банки обычно отказываются от проведения сделок с третьими лицами, имеющими на руках доверенность. Это можно объяснить тем, что риски при заключении сделки увеличиваются.

В каждом конкретном случае список необходимой документации может меняться. Это зависит от многих факторов, которые можно выяснить непосредственно перед заключением сделки, уточнив детали у представителя кредитной организации.

Похожие публикации