Ипотечный пузырь - причины и последствия

Ипотечный пузырь: описание термина, риски появления в России

«Ипотечный пузырь» — это финансовая ситуация в отрасли жилищного финансирования, в ходе которой активность роста выдачи ипотеки в определённый срок провоцируют рост просрочки. Также идет падение рыночной стоимости закладных и кредитных залоговых объектов, снижение цен на квартиры и частные дома. Как результат, такие события приводят к полному обрушению ипотечного рынка.

ипотечный пузырь

Как формируется ипотечный пузырь

Можно вспомнить прошлый кризисный этап на финансовом рынке Америки в 2007 году. В этом периоде при продолжительном удерживании кредитными учреждениями пониженных ставок и при условиях небольшой части вступительного взноса по кредиту страна испытала падение рынка недвижимости. Вместе с тем, основанием данного обвала послужило упрощение системы андеррайтинга клиентов.

Жилищное кредитование играло огромную роль в формировании внутреннего валового продукта США. Поэтому банковский кризис в сфере недвижимости стал толчком к началу возникновения огромного кризиса в стране, а в дальнейшем кризиса 2007-2009 гг., действующего во всем мире.

На сегодняшний день большинство российских экспертов делают прогнозы формирования «ипотечного пузыря», ссылаясь на показатели АИЖК по росту суммы неоплаты ипотечных кредитов в два раза.

Ссылаясь на мнение многих сотрудников, оснований для волнения нет: доля жилищных займов в общем объеме ВВП РФ равна примерно 5%. Следовательно, вероятность образования «пузыря» незначительная.

Для снижения риска появления в РФ «ипотечного пузыря» и для удержания роста доли рисковых кредитных продуктов в кредитных учреждениях Банк России с 01.01.2018 года решил ужесточить условия к резервам по ипотекам с минимальным взносом. Следствием этого стало увеличение во многих банках минимального размера первоначального взноса до 20% личных средств заемщика от цены имущественного объекта. К тому же, было принято решение об исключении ипотечных предложений банков без первого взноса.

ключ и доллары

Причины экономического кризиса

Считается, что неблагоприятную ситуацию в сфере экономики США и появление «ипотечного пузыря» спровоцировало много причин, имеющих негативное финансовое действие на весь рынок. Основаниями подобного кризиса являются:

  • спад в 2004 году процентов ФРС до низкого показателя (1%) и возникновение в стране значительного числа «дешевых» финансов;
  • рост предложений от разных кредитных учреждений касательно заемных продуктов, имеющих лояльные условия для жителей США с официальным гражданством;
  • активное развитие рынка ипотечного кредитования с повышением спроса на имущество. В этот период времени сотрудники банков не предъявляли к заемщикам огромного списка требований, поэтому получить кредит было очень просто;
  • повышение спроса на постройку жилых объектов, который привел к огромному перепроизводству;
  • постепенный спад стоимости на рынке недвижимости вследствие превышения уровня предложения над спросом;
  • скачок ставки ФРС с 1 до 6% за непродолжительный срок (3-4 года);
  • общее снижение платежеспособности клиентов;
  • мгновенный спад спроса на рынке имущества и, как результат, резкий спад стоимости.

крюк крана

В конечном итоге, заёмщик не имел возможности оплачивать кредит вследствие значительного сокращения собственных доходов. В свою очередь, кредитор не мог компенсировать большие расходы по кредиту объектом залога. Его рыночная стоимость значительно снизилась по сравнению с суммой, на которую был заключён договор займа.

Вероятность повторения кризиса

По предположениям некоторых специалистов, ипотечный пузырь на рынке в России может возрасти, но это будет не по причине мгновенного роста объемов ипотечных кредитов. Основанием для этого, по мнению экспертов, станет завышенный процентный риск, возникший на балансах банков. К примеру, при выдаче займа кредитными учреждениями по фиксированной процентной ставке на продолжительный период времени кредиторы не располагают достаточными фондами.

Однако, большинство аналитических экспертов полагают, что неблагоприятный сценарий не может возникнуть снова. Аналитики указывают, что государство осуществляет жесткий контроль банковской сферы, лишая лицензии тех кредитных учреждений, которые имеют рискованную политику на ипотечном рынке.

Другим мнением экспертов считается, что банки достаточно редко выдают ипотечные кредиты, предусматривающие передачу объекта залога банку до момента полной выплаты кредита.

домик

Ипотечный пузырь в России

Тревожное состояние у специалистов банков, занимающихся выдачей ипотечных кредитов в России, обусловлено резким спадом процентных ставок по жилищным займам в 2017 году. Всё дело в том, что до недавнего времени они были равны 13-14%. Сегодня большинство предложений ипотек предусматривает переплату в 9-10% годовых. Для обычного физического лица со средним уровнем дохода значительно упрощается процесс получения ипотеки. Вместе с этим, гражданин ощущает снижение финансовой нагрузки.

Рынок жилищного кредитования в России являлся сегментом экономики, где был зафиксирован активный рост, а также его постоянное ускорение. К повышению спроса на кредитные продукты и программы господдержки приводит возможность оформления рефинансирования и субсидирования. За счет указанных программ правительство желает повысить рождаемость в стране.

Однако мнения экспертов не единогласны. Некоторые из них указывают, что причин для надувания ипотечного пузыря на сегодняшний день не существует. При этом ставка рефинансирования Центробанка снизилась настолько, что уже не может опуститься до самого низкого значения.

Жилищные займы подлежат страхованию. Общий показатель задолженности по ипотечным кредитам имеет достаточно низкое значение, по сравнению с другими странами. Для формирования пузыря общая доля закредитованных лиц должна доходить до 40 триллионов российских рублей, что значительно выше любых желаемых прогнозов кредитных учреждений.

Величина просрочки периодом свыше 90 дней в нынешнее время состоит на низком уровне – примерно 2,34%. Подобную величину можно достигнуть за счет наличия программ рефинансирования и субсидирования кредитов, за счёт чего государство оказывает помощь семьям с низким достатком. Это говорит о положительной ситуации в сфере ипотечного кредитования.

Вопреки повышению спроса, ипотека в РФ до сих пор не относится к первостепенному продукту кредитования. По статистическим сведениям, лишь 1/3 часть всех граждан России, желающих купить квартиру или дом, идут в банк за деньгами.

ипотека

Ипотечный пузырь в США

Нынешнее сопоставление жилищного рынка России с ситуацией, появившейся в США примерно 3-4 года назад, является неверным. Одной из главных подтверждений будет большое число американцев, которые пытались оформить кредит любыми способами. Однако не стоит считать, что причиной кризиса 2008 года являлось данное действие граждан США, которые просто набрали низких по стоимости займов, а в конечном итоге оказались неплатежеспособными.

Значительная ответственность лежит не на самих гражданах, а на кредитных учреждениях. Они пытались всеми способами навязать свои финансовые услуги населению при понимании всей проблемной ситуации в стране.

Важно! Финансовые учреждения США пытались получить большую прибыль за короткое время и выдать большее количество кредитов.

Ипотеку получал каждый второй желающий, а расходы из-за вероятной неплатежеспособности клиента покрывались залоговой стоимостью имущественного объекта в ходе его изъятия. Внезапный спад цен на жилье спровоцировал крах на финансовом и строительном рынке США, что привело к кризису мирового масштаба. В России в этот период финансовая сфера по предоставлению кредитов на покупку имущества тоже потерпела крах.

сша кризис

Статистика ипотечного кредитования в России

Кредитный рынок в РФ постепенно восстанавливается от пандемии коронавируса и показывает неплохие результаты. Рассмотрим данные на август 2020 года по объёму выдач ипотечных займов компанией «Дом.РФ»:

  • общая величина выдачи ипотеки в августе этого года составила 375 млрд. рублей;
  • денежный объем выдачи ипотечных займов увеличился до 59%, если сравнивать с прошлыми годами;
  • планируемая сумма выдачи ипотечных продуктов составляет не ниже 1,3 млн.

Важно! Свыше 65% всех имущественных займов, выданных клиентам для приобретения имущества в новостройках по результатам 2020 года, может пройти по субсидированной государственной программе.

Нынешняя обстановка с жилищным кредитованием увеличила спрос на покупку недвижимости. Специалисты Сбербанка указали причину роста цен на объекты недвижимости, ссылаясь на доступность оформления льготной ипотеки многими гражданами России.

Некоторые из кредиторов опасаются возникновения ипотечного пузыря. Немного раньше о вероятных рисках указывали в Минфине. Однако в Минстрое оснований для формирования пузыря на рынке ипотечного кредитования не видят.

Сегодня отрасль жилищного кредитования постепенно восстанавливается, набирает обороты. Как оказалось, за летний период были получены положительные результаты в сфере кредитных программ от разных банков.

Похожие публикации