Задаток при покупке квартиры в ипотеку - нюансы оформления

Оформление задатка при покупке квартиры в ипотеку: основные правила, отличия от аванса

Оформление ипотечной сделки — это весьма длительный процесс. Подготовка документов и прохождение многих процедур может занимать до нескольких месяцев. В такой ситуации, продавец часто хочет получить задаток или аванс, который мог бы подтвердить серьезность намерений покупателя и дать обеим сторонам определенные гарантии. Многие заемщики не знают, что при покупке квартиры в ипотеку задаток и аванс имеют много существенных различий.

задаток

Законодательные нормы при внесении задатка

Статья 380 Гражданского кодекса (ГК) «Понятие задатка» полностью регламентирует определение данного понятия. На основании этой статьи задаток понимается как сумма, которая передается от покупателя продавцу в счет будущей сделки и является гарантом исполнения будущих обязательств. При передаче задатка в обязательном порядке заключается предварительный договор. По условиям передачи задатка, если покупатель не исполняет свои обязательства, сумма возврату не подлежит.

Помимо этого, есть и другие законодательные акты, которые регулируют порядок оформления задатка и передачу предмета сделки. Статья 454 указывает все действия сторон, которые фиксируются в основном договоре купли-продажи. Статья 381 ГК РФ четко определяет ответственность, которая наступает при нарушении сторонами своих обязательств. Здесь подразумевается как обязательства по основному договору купли-продажи, так и по предварительному соглашению.

Что представляет собой задаток

Задаток представляет собой не только уплату части стоимости приобретаемой недвижимости, но и исполнение определенных обязательств. Под такими обязательствами понимается твердое намерение покупателя приобрести недвижимость. Именно поэтому, в отличие от аванса, данная сумма не возвращается, если покупатель изменил свое решение о покупке.

На получение или возврат задатка могут повлиять такие ситуации:

  • средства возвращаются, если обе стороны, по взаимной договоренности, отменили сделку по купле-продаже недвижимости;
  • средства не возвращается, если сделка не состоялась по вине покупателя;
  • возврат суммы в двойном размере, если сделка не проведена по вине продавца.

задаток

Многие участники договорных отношений отказываются от задатка именно по той причине, что это определяет не только авансовый платеж по сделке, но и несет за собой наложение обязательств на обе стороны. Однако, если продавец и покупатель серьезны в своих намерениях, то внесение задатка может застраховать их от возможных рисков.

Оформления задатка имеет такие функции:

  • Формальное доказательство сделки между продавцом и покупателем;
  • Установление обязательств обеих сторон по заключению сделки;
  • Платежная составляющая предварительного договора будет указывать на то, что сумма задатка учтется при окончательном расчете.

При оформлении как задатка, так и аванса первостепенно происходит заключение предварительного договора с указанием суммы, которая будет уплачена в качестве первоначального платежа. После того, как все условия будут закреплены письменно, происходит передача денежных средств, которая фиксируется в расписке. Данный документ является официальным подтверждением передачи денег от покупателя продавцу.

При заключении предварительного соглашения стоит обратить внимание на некоторые важные условия, которые в обязательном порядке должны быть указаны в документе:

  • сумма средств, подлежащая передаче в качестве задатка (аванса);
  • общая стоимость приобретаемого жилья и дата окончательного расчета;
  • дата заключения основного договора купли-продажи;
  • в случае наличия нескольких заемщиков в договоре указываются все заинтересованные лица;
  • документ, который подтверждает право собственности продавца на реализуемое имущество.

Отличия между задатком и авансом

Не стоит воспринимать аванс и задаток, как аналогичные понятия. Между ними есть несколько существенных отличий.

Аванс подразумевает собой предварительный платеж, который не обязывает стороны сделки к обязательной купле-продаже. Данная сумма будет являться уплаченной частью от общей стоимости договора. Никакой другой нагрузки аванс на себе не несет.

Задаток является более существенным аргументом, поскольку обязательства, которые он под собой подразумевает, регулируются действующим законодательством. В случае заключения сделки и успешного прохождения всех этапов купли-продажи задаток будет учтен как уплаченная часть суммы от общей стоимости договора. При отказе от исполнения обязательств одна из сторон может понести существенные убытки.

разница

Именно поэтому крайне важно отмечать в заключаемом договоре, что конкретно уплачивается покупателем — задаток или аванс. Точное определение вносимого платежа позволит конкретизировать и зафиксировать обязательства обеих сторон.

Вне зависимости от вида первоначального платежа, законодательство допускает присутствие при заключении дополнительного соглашения третьих лиц. Это могут быть юрист, представитель риелторской компании или нотариус. В случае возникновения споров между сторонами данное лицо будет выступать свидетелем заключения сделки.

При покупке квартиры в ипотеку оформление задатка не является обязательным. Однако, для того чтобы гарантировать дальнейшие отношения между продавцом и покупателем, желательно осуществить предварительный расчет.

Оформление задатка при покупке недвижимости в ипотеку

При заключении предварительного договора важно отметить, что жилье приобретается на условиях ипотечного кредитования. Дело в том, что кредитные организации могут рассматривать задаток, как часть первоначального взноса, который обязателен при выбранной программе кредитования. Если данный факт зафиксирован в договоре, то покупатель сможет вернуть данные денежные средства.

Законодательные акты не подразумевают под собой фактический возврат суммы задатка в случае отказа банка в ипотечном кредитовании. В данном случае, для того чтобы обезопасить вносимые денежные средства, покупатель должен настоять на добавлении данного пункта в договор. В противном случае, ему не удастся вернуть свои деньги.

Важно! Законодательство не устанавливает точный размер суммы, которая может быть внесена в качестве задатка. Сумма вносимых средств определяется сторонами. Обычно задаток составляет 10% от стоимости реализуемого имущества.

Предварительный договор купли-продажи или дополнительное соглашение в обязательном порядке должны содержать такие данные:

  • Информация о сторонах сделки. В договоре детально отражается информация обо всех собственниках реализуемого имущества, о покупателе и о других лицах, которые заинтересованы в данной купле-продаже (если предусмотрены созаемщики). Указывается ФИО, данные документов, удостоверяющих личность, а также информация о регистрации субъектов.
  • Информация о приобретаемой квартире. В договор включается подробная информация, характеризующая реализуемую недвижимость: адрес, площадь, кадастровый номер, полная стоимость, номер выписки из ЕГРН.
  • Дата и место заключения договора. Эта информация позволит зафиксировать момент заключения сделки.
  • Сумма вносимого задатка. Данные о задатке прописываются цифрами, а также прописью. При этом важно отметить, что данная сумма уплачивается как часть общей стоимости реализуемого имущества.
  • Порядок взаиморасчетов. Здесь указывается, когда будут передаваться денежные средства. Помимо этого, стоит уточнить, в каком виде будет производиться расчет — наличном или безналичном. Если это безналичный расчет, то в договоре необходимо прописать реквизиты счета продавца, на который будет зачислен задаток.
  • Дата заключения основного договора купли-продажи. Важно обозначить именно конкретную дату подписания основного договора. Такой термин как «в течение месяца» может добавить ненужных проблем вокруг заключения сделки.
  • Права и обязанности сторон. В данном пункте наиболее важно отметить, что продавец обязан передать реализуемое имущество в надлежащем состоянии, а покупатель принять его и оплатить по стоимости, указанной в договоре.
  • Обстоятельства непреодолимой силы. В предварительном соглашении необходимо отразить форс-мажорные обстоятельства, при возникновении которых стороны могут нарушить свои обязательства. Также необходимо указать порядок действий при наступлении таких ситуаций.
  • Дата вступления в силу подписываемого соглашения. Как правило, договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Однако, бывают и другие обстоятельства. Поэтому это необходимо отразить в договоре.
  • Подписи сторон. Каждый участник договора обязан собственноручно подписать юридический документ.

задаток

Данное соглашение не нуждается в нотариальном заверении. Количество экземпляров равняется числу участников договора. Если стороны захотят указать в договоре дополнительные условия или обязательства, они могут сделать это по своему усмотрению, предварительно договорившись об этом.

Расписка о получении задатка

После подписания предварительного договора покупатель передает либо перечисляет продавцу сумму задатка в полном объеме. При этом продавец обязан написать расписку, которая зафиксирует факт получения денежных средств.

Наиболее приемлемым вариантом будет написание расписки. Это несет дополнительные гарантии, поскольку поделать почерк человека практически невозможно. Если же стороны составляют расписку в печатном формате, то ее необходимо заверить нотариально, чтобы избежать нежелательных последствий в будущем.

В расписке должна быть указана такая информация:

  • наименование документа и дата его подписания;
  • данные паспортов всех участников сделки купли-продажи;
  • уточнение, что средства будут переданы в виде задатка, а не аванса;
  • общая стоимость приобретаемого жилья, которая будет указана в основном договоре купли-продажи;
  • краткая характеристика приобретаемого имущества — месторасположение, площадь, основание собственности;
  • подпись продавца идентичная подпись в паспорте.

расписка

В момент, когда будет совершаться сделка по купли-продажи квартиры в ипотеку, стороны предоставляют банку подписанное соглашение и расписку о получении задатка. Если средства переводились безналичным способом, покупатель должен предоставить платежное поручение, которое зафиксировало перевод денежных средств.

Когда заемщик может вернуть средства, внесенные в качестве задатка

Статья 381 Гражданского кодекса регламентирует то, что возврат задатка покупателю возможен только в том случае, если продавец не выполняет своих обязательств. В данной ситуации могут быть такие факты некорректного исполнения обязательств:

  • если на территории недвижимости зарегистрированы третьи лица, это может считаться обременительным фактом. Зарегистрированные граждане имеют право проживать в данной квартире;
  • отказ продавца от продажи квартиры, независимо от причин;
  • нарушение действующего законодательства, которое может наступить в случае непогашения задолженности по коммунальным платежам до заключения сделки по купле-продаже;
  • обнаружение недостоверной информации, указанной в предварительном договоре (такое зачастую возникает, когда у квартиры есть несколько собственников);
  • нарушение обязательств по предварительному договору;
  • отсутствие продавца или его представителей в момент заключения сделки и подписания основного договора купли-продажи.

Важно! При возникновении таких обстоятельств продавец обязан вернуть задаток в полном объеме, а также уплатить неустойку в размере 100% от суммы задатка.

задаток

Любой заемщик, который намерен внести задаток за квартиру, должен предварительно ознакомиться с вариантами возврата денежных средств. Это позволит, в случае возникновения спорной ситуации, грамотно вести себя с продавцом.

Как правило, иногда достаточно просто уведомить вторую сторону о необходимости возврата задатка. Однако, бывают ситуации, когда продавец не идет на контакт. Единственный вариант, который поможет покупателю восстановить свои права, это обращение в судебные инстанции. В таких обстоятельства дело практически всегда решается в пользу покупателя.

Необходимые действия до передачи задатка

Перед тем как заключать предварительное соглашение и передавать денежные средства, нужно постараться максимально себя обезопасить. Это возможно в том случае, когда покупатель досконально изучит всю имеющуюся информацию как на продавца, так и на объект недвижимости. Стоит обратить внимание на такие правила:

  • пакет документов на приобретаемый объект недвижимости должен быть полностью укомплектован. Если хотя бы одной нужной справки будет не хватать, сделка может не состояться;
  • получение согласия супруга. Это обязательное условие для тех продавцов, которые находятся в официальном браке. Если такой документ не будет предоставлен, то в будущем супруг или супруга могут предъявить свои претензионные права на приобретенную недвижимость;
  • отсутствие обременений. Если на документах, подтверждающих собственность, стоит отметка об обременении, то приобретение такой квартиры может стать опасным. В такой ситуации нужно попросить продавца снять ограничения или выбрать другой объект недвижимости;
  • запросить все квитанции по коммунальным услугам. Если после передачи денежных средств и оформления купли-продажи выяснится, что предыдущий владелец не оплатил долг перед ресурсоснабжающими организациями, эту задолженность будет вынужден оплатить новый собственник;
  • если в квартире прописаны какие-либо лица, нужно указать в соглашении, что продавец обязан выписать всех без исключения. Особенно осторожно стоит относиться к объектам недвижимости, в которых зарегистрированы несовершеннолетние жильцы.

Оформление задатка при покупке квартиры в ипотеку не является обязательным условием. Однако это может положительно сказаться на взаимоотношениях продавца и покупателя. Главное, ознакомиться со всеми правилами этой процедуры, чтобы избежать негативных последствий.

Похожие публикации
Adblock
detector